《物权法草案》中不动产登记部分的解析

为了参与《物权法草案》三审稿提交全民讨论活动，从中分析我国不动产登记制度的走向，我们现对第二章《物权的设立、变更、转让和消灭》第一节《不动产登记》进行一下粗浅的解读,以与大家共同探讨。
1、【制度要点】关于不动产登记的法律效力
【法条】第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
　 【本条解读】不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
　　一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。
　　二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。
　　三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。澳大利亚采取此种做法。
四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖合同有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。
明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。个人倾向对抗要件主义。
2、【制度要点】关于不动产登记的统一性规定
【法条】 第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
【本条解读】可见我国仍然实行土地属地管辖制度，目前土地登记机构为分级多头登记模式，对房屋、林地、水权、等不动产分别在不同的机构登记。现在理论界和实务界呼声强烈，要求统一登记机构，目前的登记模式存在机构臃肿，经费分散，重复登记，不便查询等弊端。这涉及国家机构改革的敏锐问题，本条明确了也顺应了当前要求统一的呼声，下定决心确立了统一性改革的大方向。本条牵动了我中心的前途命运，也就是说以后涉及到我中心登记职能的整合调整问题。总的来讲。物权法草案从基本法的角度确定了我国不动产登记的必要性，也影射了中国未来不动产登记大有可为。到底怎么个统一法目前也不是非常明朗，尤其是登记机构统一改革争议较大，的使命被交给了未来的《不动产登记法》。（1）登记的法律依据不统一，没有专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定交叉混杂。（2）登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
3、【制度要点】申请登记的材料
【法条】第十一条　当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
【本条解读】事实上是对《土地登记规则》（修正版）第十条第一款中权属证明或权属来源证明的细化。《土地登记规则》（修正版）第十条第一款规定：“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明。”
4、【制度要点】 不动产登记机构的职责
【法条】第十二条　登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提交的必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时地登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
【本条解读】目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为两种，一为实质审查主义，一为形式审查主义。采形式审查主义的国家，对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记证上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问，这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别，在于就作为不动产物权变动的基础原因——债权关系，登记机关有无审查权限。就本条来讲，实行的是实质审查主义，赋予不动产登记以公信力
5、【制度要点】不动产登记机构的禁止性义务
【法条】第十三条　登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
【本条解读】第（一）（二）略。这里我想强调一个法律意识范畴的东西，很多人包括一些位高权重的人，也有这么一种意识或者以此作为借口：就是认为法律没有明确禁止，那么就可以做，事实上是混淆了权利和权力的区分，违反行政权法定原则的。
6、【制度要点】不动产物权生效的临界点
【法条】第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
【本条解读】所谓不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记制度中，不动产登记簿具有特殊的地位，即登记簿是证明不动产物权的根据。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用。本条说明提出登记申请或者登记机构同意了登记或者发了证书都不是判断是否发生物权效力的节点，关键看是否有效登记在了不动产登记簿上。
7、【制度要点】物权与债权效力区分
【法条】 第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【本条解读】本条区分了物权变动和原因行为，目前的立法把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。如我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，该合同只要合同的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。配合进行登记应当是合同应有之义。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
8、【制度要点】不动产登记簿的证据资格和登记簿的管理
【法条】 第十六条　不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【本条解读】不动产登记簿在登记的作用下会产生以下功能：首先，就权利人而言，不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件。，具有权利推定的效用。其次，就第三人而言，不动产登记簿具有公信效果。再次，对于国家来说，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
第二款解读略。
9、【制度要点】不动产权属证书的证明力
【法条】第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。
【本条解读】不动产权属证书作为一种国家机关依法出具的文书，具有较高的证明效力。
既然不动产物权变动是以“登记生效主义”为原则，“不经登记，不发生物权效力”，既然其效力如此绝对，则不动产登记簿在诉讼当中应当是关键证据，应当具有最终的“证据资格”。而这就是物权法草案规定第十七条第二款的理由。
10、【制度要点】 登记资料的查询和保密
【法条】第十八条　登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
国务院国有资产监督管理委员会


关于印发《关于中央企业做好农民工工作的指导意见》的通知

国资发法规[2010]192号


各中央企业：

为认真贯彻党的十七大、十七届五中全会精神，全面落实党中央、国务院关于加强农民工工作的部署和要求，进一步指导中央企业切实做好农民工工作，充分发挥中央企业的表率作用，我们制定了《关于中央企业做好农民工工作的指导意见》。现印发给你们，请遵照执行。

国务院国有资产监督管理委员会

二○一○年十二月三十一日

关于中央企业做好农民工工作的指导意见

为认真贯彻党的十七大、十七届五中全会精神，深入实践科学发展观，全面落实党中央、国务院关于加强农民工工作的部署和要求，进一步指导中央企业切实做好农民工工作，提出以下意见。

一、充分认识做好农民工工作的重要意义

（一）做好农民工工作是中央企业贯彻落实党中央、国务院有关重要决策的政治责任。农民工是我国改革开放和工业化、城镇化进程中成长起来的新型劳动大军，是当代产业工人的重要组成部分，是我国现代化建设的重要力量。做好农民工工作是推进城镇化建设和城乡经济社会统筹发展的现实需要，是维护社会稳定，构建和谐社会的必然要求，也是建设中国特色社会主义的战略任务。党中央、国务院高度重视农民工工作，先后颁布了一系列重要文件，对促进农民工就业、加强农民工技能培训和职业教育等提出了明确要求。中央企业是国有经济的主力军，在努力创造农民工就业机会、保障农民工合法权益、加强农民工培训等方面发挥了表率作用。当前，中央企业要从深入贯彻落实科学发展观、促进国家经济发展、社会进步和构建社会主义和谐社会的战略高度进一步认识做好农民工工作的重要意义，采取积极措施，继续加强和改进农民工工作，以实际行动落实党中央、国务院的重要决策。

（二）做好农民工工作是促进中央企业改革发展的迫切需要。随着中央企业的日益发展壮大，在中央企业就业的农民工不断增加。农民工在中央企业生产经营中发挥了积极作用，成为推进企业改革发展的重要力量。中央企业要树立全新观念，把做好农民工工作作为保障企业基业常青、实现可持续发展的重要措施，充分发挥农民工在生产经营、企业管理、技术革新和企业体制机制创新中的重要作用，进一步推动农民工工作取得新进展。

（三）做好农民工工作是中央企业履行社会责任的必然要求。促进就业，维护稳定，建立和谐的劳动关系，是中央企业履行社会责任的重要组成部分。中央企业要高度重视社会各界的期望和要求，坚持以人为本，切实履行社会责任，努力做好农民工工作，成为构建和谐社会、和谐企业、和谐劳动关系的表率，实现企业发展与社会发展的协调统一。

二、促进农民工稳定就业

（四）切实增加农民工就业机会。中央企业要努力实现转变发展方式与扩大就业规模的统筹协调。要根据产业发展需要和行业领域的特点，结合企业实际，在促进企业又好又快发展的过程中切实增加就业岗位供给。要把推进农民工就业与中央企业劳动用工制度改革有机结合起来，推行市场化用工制度，为农民工提供公平竞争的就业途径。

（五）依法保障农民工稳定就业。要根据实际需要，通过依法订立劳动合同或劳务派遣协议等方式稳定农民工就业，不得歧视和非法清退、裁减农民工。要加强对劳务派遣单位和业务分包单位的调查了解，选择管理制度健全、信誉良好的单位开展合作，并督促其依法保障农民工稳定就业。

（六）依法签订和履行劳动合同。中央企业直接使用农民工的，要依据《中华人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国劳动合同法实施条例》的规定，依法订立并履行劳动合同；通过劳务派遣方式使用农民工的，应当依法与劳务派遣单位签订协议，约定派遣岗位和人员数量、派遣期限、劳动报酬和社会保险费的数额与支付方式以及违反协议的相关责任，督促劳务派遣单位依法履行其与农民工签订的劳动合同。

三、切实维护农民工合法权益

（七）进一步完善相关制度规范。要严格依照《中华人民共和国劳动法》等法律法规，进一步完善企业内部劳动用工管理制度。在制定、修订直接涉及农民工切身利益的规章制度或决定有关重大事项时，应当通过适当方式征求农民工的意见。要及时向农民工公示或告知直接涉及农民工切身利益的规章制度或重大事项决定。

（八）切实保障农民工劳动报酬的支付。要建立健全劳动报酬支付监控制度，适时开展本企业农民工劳动报酬支付情况专项检查，督促劳务派遣单位、业务分包单位彻底解决拖欠农民工工资问题，确保农民工劳动报酬按时足额发放。要严格执行国家和地方人民政府有关最低工资标准和动态调整的规定，促进农民工劳动报酬正常合理增长。

（九）依法建立健全企业内部劳动争议解决机制。要按照《中华人民共和国劳动合同法》、《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》及相关法律法规，逐步建立和完善多渠道的企业内部劳动争议解决机制，通过协商、调解等方式妥善处理劳动纠纷。农民工较多的企业要逐步吸收农民工代表参加劳动争议调解组织。要进一步健全相关制度，加强对纠纷调解人员的培训，提高劳动争议解决的效率。

（十）严格执行安全卫生管理制度。要建立健全劳动安全卫生制度，严格执行国家劳动安全卫生规程和标准。要加强安全管理投入，持续改善安全设备设施，落实各项安全保障措施。要及时开展安全卫生教育和培训，提高安全生产技能。要健全高危行业和特殊工种持证上岗制度，防止劳动过程中事故的发生。要为农民工提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品，对从事有职业危害作业的农民工应当定期进行健康检查，强化农民工职业病防治和职业健康保护。

（十一）不断丰富精神文化生活。要结合企业的实际情况和农民工的自身特点和需求，因地制宜组织开展各类文体活动，不断丰富农民工特别是处于生产一线农民工的精神文化生活。要加强对农民工的人文关怀和心理辅导，健全文化生活设施，为农民工通过书籍、报刊、电视和网络获取文化知识和信息创造条件。

（十二）认真落实有关社会保障制度。要认真执行国家有关法律法规，做好农民工养老、工伤、医疗等保险工作，鼓励根据企业实际和农民工意愿建立相关商业保险。要督促业务分包单位和劳务派遣单位依法履行相关法律义务，落实农民工的社会保障权益。

四、加强农民工技能培训

（十三）建立健全培训机制。要根据国家和地方人民政府的有关法规、政策，进一步建立健全农民工培训制度，把农民工技能培训纳入企业职工教育培训体系。要充分保障农民工培训资金投入，努力创造培训所需的各项条件。鼓励有条件的中央企业设立农民工培训奖励基金，建立农民工学习培训的长效机制。

（十四）积极开展培训工作。要根据岗位需求有计划、有步骤地对农民工开展岗前培训、在岗技能培训和转岗培训。有条件的中央企业可以通过举办农民工业余学校，委托所属培训机构或者所在地定点培训机构，选送农民工参加脱产、半脱产的技能培训和职业教育。要根据企业实际开展整体素质培训，提升农民工的文化、法律和道德素养。要督促劳务派遣单位、业务分包单位及时组织开展相关培训工作。鼓励组织农民工参加职业技能竞赛，提升农民工技能培训的实际效果。

五、保障农民工民主权利

（十五）高度重视农民工的党团建设和政治思想工作。要将农民工队伍的党建、团建和政治思想工作作为加强组织建设的一项重要任务来抓。充分发挥国有企业政治优势，及时宣传党和政府的方针、政策，结合农民工的实际情况，积极开展价值观、人生观和世界观教育，培养、吸收优秀农民工入党、入团，发挥企业党团工作对农民工的激励作用。要加强农民工党团员的动态管理，将农民工党团员编入党团组织，建立农民工流动党团员教育管理和服务工作制度，充分发挥农民工党团员的先锋模范作用。

（十六）促进农民工参与企业民主管理。要依法保障农民工参与企业民主管理的权利，积极创造条件保障农民工代表参加企业职工代表大会，组织吸纳本企业农民工加入企业工会，引导劳务派遣单位积极吸收农民工加入工会，增强农民工的归属感和企业的凝聚力。要充分重视农民工人力资源的开发和使用，引导农民工参与企业技术革新，鼓励农民工走上企业管理岗位，拓展农民工参与企业管理和监督的途径，共同推进中央企业不断提升民主管理水平。

六、加强农民工工作的组织领导

（十七）进一步加强农民工工作的协调。农民工人数较多的中央企业要建立企业领导班子成员专人负责，人事（劳资）、法律、监察、宣传（党群）、工会等相关部门共同参加的协调工作机制，统筹组织和协调指导企业农民工工作，明确各个部门的具体分工，做到协调联动，有序开展相关工作。中央企业要及时组织对农民工工作情况的调研，建立督促、检查农民工工作的常态机制，持续改进农民工工作方法。要加强典型引导，对农民工工作成效显著的所属企业，要加大宣传力度，推广有效的做法和经验。

（十八）进一步建立健全农民工工作的联系机制。中央企业要深刻领会党中央、国务院的相关重要决策精神，积极配合国务院有关部门和企业所在地人民政府做好相关工作，及时汇报农民工工作情况，反映农民工的诉求，争取有关政府部门的支持。要加强与国资委的联系沟通，建立有效的工作联系机制，提升中央企业农民工工作的整体质量和水平。