国家税务总局


国家税务总局关于印发《城市商业银行财务管理实施办法》的通知
国税发[1998]220号

1998-12-15国家税务总局




各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
为了防止和化解城市商业银行的金融风险，规范城市商业银行的财务行为，保障投资者和债权人的权益，强化税收征管，根据《企业财务通则》、《金融保险企业财务制度》、《破产法》、《公司法》等法律法规的有关规定，国家税务总局在征求中国人民银行及部分城市商业银行、税
务部门意见的基础上，制定了《城市商业银行财务管理实施办法》。现印发给你们，请认真贯彻执行，并将执行中的有关情况和问题及时报告总局。


第一章 总 则
第一条 为了适应社会主义市场经济的需要，规范城市商业银行的财务行为，加强对城市商业银行的财务管理，根据财政部制定的《企业财务通则》、《金融保险企业财务制度》及现行税法等法规规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于在中华人民共和国境内从事金融业务的城市商业银行。
第三条 城市商业银行应按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，向主管税务机关办理税务登记。税务登记内容发生变化的（包括迁移、合并、新设分支机构或营业网点、终止清算等），应按规定申报办理变更或注销税务登记。
第四条 城市商业银行收入、成本、费用的确认，应遵循权责发生制原则（国家另有规定者除外）。
第五条 城市商业银行开办外汇业务的，应实行外币分帐制，平时以外币记帐，每期终了将有关外币金额折合为记帐本位币金额。
第六条 城市商业银行财务管理应以提高效益为中心，建立健全内部财务管理制度，规范财务行为，如实反映经营状况，依法计算和缴纳国家税收，维护投资者和债权人的权益，并接受主管税务机关的财务管理。
第七条 城市商业银行财务部门应履行财务管理职责，做好各项财务收支测算、计划、控制、分析和考核工作。

第二章 权 益
第八条 权益分为所有者权益和债权人权益。所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润。债权人权益即负债，包括流动负债和长期负债。
第九条 城市商业银行设立时必须有法定资本，法定资本即注册资本，是城市商业银行在工商行政管理部门登记的资本。实收资本（股本）是指城市商业银行投资者按出资合同、协议规定实缴的出资额及经营过程中按法定程序转增部分。
城市商业银行收到的投资者实缴的出资额，必须聘请中国注册会计师验资，并出具验资报告，城市商业银行据此发给投资者出资证明。
第十条 城市商业银行的实收资本（股本）按投资主体可分为国家资本金、城镇集体资本金、法人资本金和个人资本金。
（一）国家资本金：是指有权代表国家投资的政府部门或机构，以国有资产投入城市商业银行形成的资本金。
（二）城镇集体资本金：是指城市商业银行历年积累（指国家历年减免的税款和法定盈余公积）按规定转作实收资本形成的资本金。
（三）法人资本金：是指法人单位以其依法可支配的资产投入城市商业银行形成的资本金。
（四）个人资本金：是指社会个人，如个体户、城市居民、信用社内部职工等以其合法的财产投入城市商业银行形成的资本金。
第十一条 城市商业银行可以采取吸收现金或者发行股票等方式筹集资本。
以发行股票方式筹集的资本，按股票面值计价。
第十二条 城市商业银行筹集资本应当符合下列要求：
城市商业银行除原城市信用社股东可将其权益折股转入资本外，向新股东募集的资本和原城市信用社股东新增的资本，必须是货币资金（现金），不得以债权、实物资产、有价证券等折股入资。新投资入股的资金必须一次募足到位。
第十三条 在经营期内，投资者对其投入城市商业银行的资本，除依法转让外，不得以任何方式抽走。投资者可按照投资比例或者合同、章程规定，分享城市商业银行的收益或承担城市商业银行的风险。
第十四条 城市商业银行对实收资本依法享有经营权。
第十五条 城市商业银行的资本公积包括：在筹集资本过程中，股东缴付的出资额超出其认缴出资额的差额；接受捐赠的资产；按国家规定增加的资本公积。
资本公积可按法定程序转增资本。
盈余公积包括城市商业银行从税后利润中提取的法定盈余公积、任意盈余公积和公益金。
第十六条 固定资产净值与在建工程之和占所有者权益（扣除未分配利润）的比例最高不得超过50％。
第十七条 负债按承担经济义务的期限长短，分为流动负债和长期负债。流动负债包括1年（含1年）以下的各项存款、各项借入资金、金融机构存放资金、各种应付预收款项以及发行的短期债券和其他短期负债；长期负债包括1年以上的长期存款、长期借款、发行长期债券、长期应
付款（包括长期租入固定资产应付款）和其他长期负债。
第十八条 各项负债按实际发生额计价。发行债券按债券面值计价，实际收到的价款高于或低于债券面值的差额，在债券到期前分期冲减或增加利息支出。发行债券发生的各种费用，计入当期营业费用。
第十九条 负债中的定期存款、发行的债券，应按国家规定的适用利率分档次按季（或月）计提应付利息，计入成本，实际支付给债权人的利息，冲减应付利息。当年提取应付利息的各项负债的实付利息大于应付利息余额的差额部分，以及不提取应付利息的各项负债的实付利息，直接
计入当期损益。

第三章 固定资产
第二十条 固定资产是指使用年限在一年（不含一年）以上，单位价值在2000（不含）元以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、电子设备、运输设备、机器设备、工具器具等。
当一项固定资产的某组成部分在使用效能上与该项资产相对独立，并且具有不同使用年限时，应将该组成部分单独确认为固定资产。
城市商业银行因业务需要而购建的大、中型计算网络（包括硬件购置费及软件开发费），应作为固定资产进行管理。
第二十一条 不符合固定资产条件的物品，为低值易耗品。
下列物品，不论单位价值大小，均为低值易耗品：密押机、点钞机、铁皮柜、保险柜、打捆机、计息机、记帐机、钞币、印鉴鉴别仪、压数机、微机、打孔机。
低值易耗品可一次或分期摊入成本。采用分期摊入成本的，摊销期限最长不得超过两年。
第二十二条 固定资产按下列原则计价：
（一）自行建造的固定资产，按建造过程中实际发生的全部支出计价。
（二）购入的固定资产，以买价加上支付的运输费、途中保险费、包装费、安装费和缴纳的税金等计价。企业用借款和发行债券购建固定资产时，在购建期间发生的利息支出和外币折合差额，计入固定资产价值。
（三）融资租入的固定资产（房屋、建筑物等不动产除外），按租赁合同或协议确定的价款加上支付的运输费、途中保险费、包装费、安装费、利息支出和外币折合差额等计价。
（四）投资者投入的固定资产，按评估确认或合同、协议约定的价值计价。
（五）在原有固定资产基础上改建、扩建的，按原固定资产的价值加上改建、扩建发生的实际支出，扣除改建、扩建过程中产生的变价收入后的金额计价。
（六）接受捐赠的固定资产，按所附票据或资产验收清单所列金额，加上由企业负担的运输、保险、安装等费用计价。无发票帐单的，根据同类固定资产的市价计价。
（七）盘盈的固定资产，按照同类固定资产的重置价值计价。
重置价值，是指按现行市场价格重新购置某项固定资产所需支付的金额。
（八）换取的固定资产，是指用本企业的固定资产，交换取得其他企业、单位或个人资产，作为本企业的固定资产。
换取的固定资产，以重置价值为原值，以换出固定资产的合同或协议确定的价值加上（或减去）另外支付（或收取）的金额为净值。换出固定资产的合同或协议确定的价值与其帐面净值的差额作为当期损益。
城市商业银行购建固定资产交纳的增值税、固定资产投资方向调节税、耕地占用税等计入固定资产价值。
第二十三条 城市商业银行固定资产有偿转让、报废、清理和盘盈、盘亏、毁损的净收益或净损失，计入营业外收入或营业外支出。
第二十四条 城市商业银行发生固定资产产权转移、兼并、清算等事宜时，均应对固定资产价值进行评估。
第二十五条 城市商业银行在建工程包括施工前期准备、正在施工中和虽已完工但尚未交付使用的建筑工程和安装工程。在建工程按实际成本计价。
第二十六条 在建工程发生毁损或报废，在扣除残料价值和过失人或者保险公司等的赔款后的净损失，计入施工的工程成本。单项工程报废以及由于非常原因造成的毁损或者报废的净损失，在筹建期间发生的，计入开办费，在投入使用以后发生的计入营业外支出。
第二十七条 虽已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，自交付使用之日起，按照工程预算、造价或者工程成本等资料，估价转入固定资产，并按规定计提折旧。竣工决算办理完毕后，按照决算数调整估价和已计提的折旧。
第二十八条 城市商业银行的固定资产按照国家规定采用分类折旧办法按月（或季）计提折旧，提取的折旧计入成本。
第二十九条 城市商业银行的下列固定资产提取折旧：
（一）房屋和建筑物；
（二）在用的各类设备；
（三）季节性停用、修理停用的设备；
（四）以融资租赁方式租入（房屋、建筑物等不动产除外）和以经营租赁方式租出的固定资产。
第三十条 下列资产不计提折旧：
（一）房屋和建筑物以外的未使用、不需用的固定资产；
（二）建设工程交付使用前的固定资产；
（三）以经营租赁方式租入的固定资产；
（四）已提足折旧继续使用的固定资产；
（五）提前报废和淘汰的固定资产；
（六）破产、关停企业的固定资产；
（七）国家规定其他不计提折旧的固定资产。
第三十一条 城市商业银行投入使用的固定资产，从投入使用月份的次月起计提折旧；停止使用的固定资产，从停用月份的次月起停止计提折旧。
第三十二条 城市商业银行固定资产的折旧率，按固定资产原值、预计净残值和分类折旧年限计算确定。净残值率在固定资产原值的5％以内由企业自行确定，个别城市商业银行某些固定资产净残值比例高于5％的，报主管国家税务机关备案。城市商业银行可根据实际情况，在规定的
固定资产分类折旧年限基础上，确定具体的折旧年限，报主管国家税务机关备案。
固定资产折旧年限按不低于下表规定的年限掌握：
固定资产分类折旧年限表
项 目 年 限
一、房屋及建筑物 20年
二、机器、机械及其它设备 10年
三、电子设备、运输工具、与生产经营 5年
有关的器具、工具及家具等
第三十三条 固定资产的折旧一般采用年限法和工作量法。技术进步较快或工作环境对使用寿命影响较大的固定资产，经主管国家税务机关批准，可采用双倍余额递减法或年数总和法。具体计算方法如下：
（一）平均年限法的计算公式：
年折旧率＝（1－预计净残值率）÷折旧年限×100％
月折旧额＝原值×年折旧率÷12
（二）工作量法的计算公式：
1．单位里程折旧额＝原值×（1－预计净残值率）÷规定的总行驶里程
2．每工作小时折旧额＝原值×（1－预计净残值率）÷规定的工作小时
（三）双倍余额递减法的计算公式：
年折旧额＝2÷折旧年限×100％
月折旧额＝折旧年限净值×年折旧率÷12
实行双倍余额递减法提取折旧的固定资产，应在其折旧年限到期前2年内，将其净值平均摊销。
（四）年数总和法的计算公式：
年折旧率＝2×（折旧年限－已使用年数）÷折旧年限×（折旧年限＋1）×100％
月折旧额＝原值×（1－预计净残值率）×年折旧率÷12
城市商业银行按照上述规定选择或经批准实行的具体折旧方法和折旧年限一经确定，不得随意变更。需要变更的，须在变更年度前，由城市商业银行提出申请，报主管国家税务机关批准。
第三十四条 城市商业银行发生的固定资产修理费（包括装修费）支出，报主管国家税务机关审批后计入当期成本。修理费用发生不均衡且数额大的，可作为待摊费用或递延资产分期摊入成本。
固定资产修理费的审批权限，由各省、自治区、直辖市国家税务局确定。
第三十五条 城市商业银行不得以融资租赁的方式租入房屋、建筑物等不动产性质的国家资产，也不得以融资租赁的方式租出固定资产。

第四章 贷 款
第三十六条 城市商业银行贷款时应当按照国家产业政策，建立规范的贷款审批制度和监督控制制度，严格执行国家利率政策，正确计算贷款的利息，并接受金融管理机关及有关部门的监管。
第三十七条 城市商业银行发放贷款的本金按实际发生额计价，按规定的利率和计息期限（含展期）计算应收利息。贴现贷款按贴现票据的面值计价，按规定的利率和贴现期限计算应收利息。
对超过原约定期限（含展期后）半年以上未能收回的贷款，应计算应收利息，但不计入当期损益，待实际收到利息后计入当期损益。
第三十八条 城市商业银行发放的抵押、质押贷款，其抵押品、质押品以双方协商议定或权威评估部门评估确认的价值为准，评估部门的评估费用不得由贷款人承担。抵押品、质押品的价值不得低于贷款本金的1．5倍。
借款人用作抵押、质押的物品的价值若大大高于贷款金额，应以该物品能进行准确划分的某组成部分为抵押品、质押品，该组成部分必须能较准确地确定其价值、且便于以后进行收回贷款处理。
第三十九条 抵押、质押贷款到期，借款人不能偿还，城市商业银行可根据贷款合同及有关法律规定，按照法定程序取得抵押品、质押品的所有权（土地除外）和使用权或处置权（以下简称取得抵押品、质押品），并按以下原则确定抵押品、质押品的价值：
（一）借、贷双方协商议定的价值；
（二）借、贷双方共同认可的权威评估部门评估确认的价值；
（三）法院裁决确定的价值。
城市商业银行在取得抵押品、质押品过程中发生的有关费用，从按以上原则确定的抵押品、质押品的价值中优先扣除，并以扣除有关费用后的抵押品、质押品的净值作为计价价值，同时，将抵押品、质押品转入帐内单独管理。城市商业银行收回未处理的抵押品、质押品，不得自用。
第四十条 城市商业银行在取得抵押、质押品时，要同时冲减贷款本金与应收利息。抵押品、质押品的计价价值与贷款本金和应收利息之和的差额，按以下规定处理：
（一）抵押品、质押品的计价价值低于贷款本金时，其差额作为呆帐，经批准后冲减呆帐准备金；同时将应收利息冲减当期收入。
（二）抵押品、质押品的计价价值等于贷款本金时，作为贷款本金收回处理；其应收利息冲减当期收入。
（三）抵押品、质押品的计价价值高于贷款本金但低于贷款本金与应收利息之和时，其相当于贷款本金的数额作为贷款本金收回处理；超过贷款本金的部分作为应收利息收回处理，不足应收利息部分冲减当期收入。
（四）抵押品、质押品的计价价值等于贷款本金与应收利息之和时，作为收回贷款本金与应收利息处理。
（五）抵押品、质押品的计价价值高于贷款本金与应收利息之和时，其差额作为对借款人的负债处理。
第四十一条 城市商业银行取得的抵押品、质押品当即拍卖、变卖时，其拍卖、变卖收入扣除拍卖、变卖发生的有关费用后的净收入与抵押品、质押品的计价价值的差额（以下简称净收入与计价价值的差额）按以下规定处理：
（一）拍卖、变卖净收入抵于抵押品、质押品的计价价值时，其差额分别按以下几种情况处理：
1．拍卖、变卖净收入低于原贷款本金及计价价值，且计价价值又低于原贷款本金时，净收入与计价价值的差额作为呆帐，经批准后冲减呆帐准备金。
2．拍卖、变卖净收入等于或高于原贷款本金时，净收入与计价价值的差额冲减当期利息收入。
（二）拍卖、变卖净收入等于抵押品、质押品的计价价值时，其差额比照第一款第一项规定处理。
（三）拍卖、变卖净收入高于抵押品、质押品的计价处理，其差额分别按以下几种情况处理：
1．拍卖、变卖净收入低于原贷款本金，且计价价值又低于原贷款本金时，净收入与计价价值的差额作增加呆帐准备金处理。
2．拍卖、变卖净收入等于或高于且计价价值也高于原贷款本金时，净收入与计价价值的差额作为利息收入处理。
第四十二条 城市商业银行取得的抵押品、质押品未能当即拍卖、变卖，但却在从城市商业银行取得抵押品、质押品的次日起1年（含）内拍卖、变卖的，在此期间产生的与城市商业银行所取得的1年（含）的抵押品、质押品有关的收入与支出，分别增加或减少拍卖、变卖收入，拍卖
、变卖净收入与抵押品、质押品的计价价值的差额按第四十一条规定处理。
第四十三条 城市商业银行取得的抵押品、质押品在1年以后拍卖、变卖的，凡与拍卖变卖抵押品、质押品所产生的有关收入或支出，分别计入营业外收支。
第四十四条 城市商业银行不得从事融资租赁业务。从事经营性租赁业务的租赁资产按原值计价，取得的收入计入当期损益。
第四十五条 城市商业银行应建立和完善贷款质量监管制度，对不良贷款进行分类、登记、考核、催收。
不良贷款包括逾期贷款、呆滞贷款、呆帐贷款。
逾期贷款是指借款合同约定到期未归还的贷款（不包括呆滞和呆帐贷款）。展期后未到期的贷款，不作为逾期贷款。
呆滞贷款是指逾期2年（含）仍未归还的贷款，以及贷款虽未逾期可逾期不满2年，但生产经营已终止、项目已停建的贷款（不包括呆帐贷款）。
呆帐贷款是指：（1）借款人和担保人被依法宣告破产，进行清偿后，未能还清的贷款；（2）借款人死亡或者依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或宣告死亡，以其财产或遗产清偿后，未能还清的贷款；（3）借款人遭到重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获
得补偿，确实无力偿还的部分或全部贷款，或者以保险清偿后，未能还清的贷款；（4）贷款人依法处置贷款抵押物、质押物所得价款不足补偿抵押、质押贷款的部分；（5）贷款本金逾期2年，贷款人向法院申请诉讼，经法院裁判后仍不能收回的贷款；（6）对不符合前款规定的条件，
但经有关部门认定，借款人或担保人事实上已经破产、被撤销、解散在3年以上，进行清偿后，仍未能还清的贷款；（7）借款人触犯刑律，依法受到制裁，处理的财产不足归还所欠贷款，又无另外债务承担者，确认无法收回的贷款；（8）其他经国家税务总局批准核销的贷款。
第四十六条 城市商业银行发生的呆帐贷款，应按规定的核销办法从呆帐准备金中核销。有关呆帐准备金核销办法，由国家税务总局另行制定。

第五章 投资及证券
第四十七条 城市商业银行根据国家财政、金融政策和法规，可以采用购买国债、金融债券等有价证券的形式开展投资业务。城市商业银行不得以国家授予的经营特许权对外投资。城市商业银行对外投资包括短期投资和长期投资。
短期投资是指城市商业银行购入的各种准备随时变现、持有时间在1年（含）内的有价证券。
长期投资是指城市商业银行投出的在1年内不能变现的或不准备随时变现的资产。
第四十八条 城市商业银行的各种投资应按实际成本计价。对购入的有价证券，实际支付价款中包括已宣告发放股利或应计利息的，应按实际支付的价款扣除已宣告发放的股利或应计利息计价。
第四十九条 城市商业银行购买的有价证券按经营目的不同，分为投资性证券和经营性证券。投资性证券是指城市商业银行长期持有，到期收回本息，以获取利息或股利为目的而购入的有价证券。经营性证券是指城市商业银行通过市场买卖以赚取差价为目的而购入的有价证券。
第五十条 城市商业银行购入投资性证券原则上按有关证券面值和规定的利率计算应收利息，分期计入损益。但对按国家指令性计划购买的国债、金融债券可延至结息时计入损益。
第五十一条 城市商业银行出售经营性证券可以采用先进先出法、加权平均法、移动加权平均法等确定其实际成本。计价方法一经确定，不得随意变更。

第六章 其他类资产
第五十二条 其他类资产包括现金资产、无形资产、递延资产及其他资产。
第五十三条 现金资产包括库存本外币现金、库存金银、存入中央银行的法定存款准备金和备付金、存放同业的款项以及其他形式的现金资产。
第五十四条 现金资产因价格、汇率变动与帐面原值的差额计入当期损益。
第五十五条 无形资产包括专利权、著作权、租赁权、土地使用权、商誉、非专利技术等。
第五十六条 无形资产按取得时的实际成本计价：
（一）投资者作为资本或合作条件投入的无形资产，按合同、协议约定的价值或评估确认的价值计价。
（二）购入的无形资产按实际支付的价款计价。
（三）按受捐赠的无形资产，按所附单据或参照同类无形资产市场价格计价。
（四）自行开发并已取得法律承认的无形资产，按开发过程中的实际成本计价。
城市商业银行在合并过程中，购买方实际支付的价款与被收购企业净资产的差额作为商誉的入帐价值，除此以外，商誉不得作价入帐。非专利技术的计价应当经法定评估机构评估确认。
第五十七条 无形资产自开始使用之日起在有效期使用期限内平均摊入成本。无形资产的有效使用期限按下列原则确定：
（一）法律和合同或城市商业银行申请书中分别规定有法定有效期限和受益期限的，按法定有效期限与合同或城市商业银行申请书规定的受益期限孰短的原则确定。
（二）法律无规定有效使用期限，合同或城市商业银行申请书中规定有受益期限的，按合同或申请书中规定的受益期限确定。
（三）法律、合同或城市商业银行申请书均未规定法定有效期限和受益期限的，按城市商业银行预计的受益期限确定。
（四）受益期限难以预计的，按不短于10年的期限摊销。
第五十八条 城市商业银行转让无形资产取得的净收入，除国家另有规定者外，计入城市商业银行的其他营业收入。
第五十九条 递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期超过1年的修理费以及摊销期超过1年的抵值易耗品摊销等。
开办费是指城市商业银行及其设立的分支机构在筹建期间发生的费用，包括筹建期间工作人员的工资、办公费、差旅费、培训费、印刷费、律师费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑净损失等支出。
城市商业银行筹建期间的下列费用不得计入开办费：应当由投资者负担的费用；为取得固定资产、无形资产所发生的支出；筹建期间应当计入工程成本的汇兑损益、利息支出等。
城市商业银行筹建期间发生的汇兑损失与汇兑收益相抵后的净收益，可计入资本公积，也可留待弥补以后年度发生的亏损，或者留待并入城市商业银行的清算损益。
开办费自营业之日起分期摊入营业费用，摊销期不得短于5年。
以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按照有效租赁期限和耐用期限孰短的原则分期摊销。
第六十条 其他资产包括自身的被冻结存款、被冻结物资、涉及法律诉讼中的资产等。

第七章 成本和费用
第六十一条 城市商业银行成本费用包括以下内容：
（一）利息支出。指以负债形式筹集的各类资金（不包括金融机构存放资金）按国家规定的适用利率向债权人支付的利息，包括对定期存款和发行债券分档次提取的应付利息及国家政策允许列支的其他利息支出。
（二）金融机构往来利息支出。指城市商业银行与中央银行及同业之间资金往来发生的利息支出。
（三）固定资产折旧费。指城市商业银行按照国家规定计提的固定资产折旧。
（四）手续费支出。指城市商业银行办理金融业务过程中发生的手续费支出。其中：城市商业银行支付给代办储蓄业务的单位和个人的手续费按储蓄存款年平均余额的8‰控制使用。
代办储蓄手续费＝每月月末储蓄余额之和÷12×8‰
（五）业务宣传费。指城市商业银行开展业务宣传活动所支付的费用。业务宣传费在营业收入（扣除金融机构往来利息收入）的5‰以内掌握使用。
（六）业务招待费。指城市商业银行为业务经营的合理需要而支付的业务交际费用。业务招待费在全年营业收入（扣除金融往来利息收入）的5‰以内控制使用。
（七）金银买卖损失。指城市商业银行发生金银买卖时，因价格、汇率变动与帐面原值的差额。
（八）汇兑损失。指城市商业银行在经营过程中经营外汇业务发生的损失。
（九）各种准备金。城市商业银行的准备金包括呆帐准备金、坏帐准备金。
1．呆帐准备金。呆帐准备金按年末贷款余额（扣除委托贷款、以国债为质押物的抵押贷款）的1％按原币实行差额提取。
当年呆帐准备金累计提取额＝年末贷款余额×1％－呆帐准备金上年末余额
核销的贷款呆帐应保留追索权。收回已核销贷款呆帐增加呆帐准备金，由此使年末呆帐准备金余额超过年初贷款余额1％的部分，当年不必冲回超额部分。
2．坏帐准备金。坏帐准备金可按年初应收帐款余额的5‰按原币实行差额提取。
城市商业银行的应收帐款包括应收利息、应收租赁收入。
坏帐准备金仅限于核销应计入损益的应收帐款。
城市商业银行的坏帐损失是指因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍然不能收回的应收帐款，或者因债务人逾期未履行偿债义务超过两年仍然不能收回的应收帐款。
城市商业银行发生的坏帐损失，超过当年坏帐准备金余额部分，计入当期损益；收回已确认核销的坏帐损失，增加坏帐准备金。对核销的坏帐损失，列入表外核算，保留追索权。
（十）业务及管理费用。包括电子设备运转费、研究开发费、钞币运送费、安全防范费、邮电费、劳动保护费、外事费、印刷费、公杂费、低值易耗品摊销、职工工资、奖金、差旅费、水电费、租赁费（不包括融资租赁费）、修理费、职工福利费、职工教育经费、工会经费、税金、会
议费、诉讼费、公证费、咨询费、无形资产摊销（不包括自行开发的无形资产摊销）、递延资产摊销、取暖费、审计费、出纳费、技术转让费、绿化费、董事会费、财产保险费、劳动保险费、待业保险费、住房公积金及其他费用等。
1．电子设备运转费：指为保证计算机正常运转而购买纸张、色带、软盘等所开支的费用。
2．钞币运送费：指为运送钞币所支付的租用汽车运输费、包装费、自备运钞车的油料费、养路费、牌照费、押钞币人员的差旅费等。
3．安全防范费：指出于安全防范需要所购置的安全保卫器械、安装营业网点的防护门窗及柜台栏杆、消防专用设备、保安人员工资以及经批准的其他防卫费用。
4．邮电费：指办理各项业务支付的邮费、电报费、电话费、电话初装费、手机入网费、电传及传真设备安装、使用费和线路租用等费用。按规定收取的邮电费收入冲减邮电费支出。
5．劳动保护费：指按规定购买的职工劳动保护用品及规定岗位的职工保健费支出。
6．外事费：指按国家有关规定支付的因业务需要出国和涉外人员的有关费用。
7．印刷费：指印制各种帐表、凭证、资料费、包装运送费、刻制图章及业务用品费开支。出售凭证收入冲减费用。
8．公杂费：指汽车等各种运输工具的油料费、养路费、牌照费、以及购买办公用品、清洁用品、订阅公用书报等项的费用。
9．职工工资：指按规定发给在职职工的工资、津贴、补贴以及按国家规定可以发放的其他工资性支出。
10．奖金：指按不超过税前利润（不含此项支出）5％的比例，报经各省、自治区、直辖市国家税务局批准后据实列支的奖金。个别经济发达地区的城市商业银行因情况特殊确需提高奖金列支比例的，必须报经国家税务总局审批，但最高不得超过税前利润的8％。亏损城市商业银行
不得列支奖金。
11．差旅费：指职工因公差和调干（包括家属）按规定标准乘坐车船及飞机的费用、出差补助费、住宿费、市内交通费补贴、以及职工按规定探亲和经批准到外地就医的车船费、市内出差的交通费等。差旅费标准由城市商业银行参照当地政府规定的标准，结合自身的具体情况自行确
定。
12．水电费：指经营业务用水、用电及电子设备运转中耗用的水电费用。
13．租赁费：指因经营业务需要以经营性方式租入的营业及办公用房、电子设备、汽车等固定资产所支付的租金。城市商业银行当期列入成本的租赁费标准最高限额，原则上不得超过根据该项租入固定资产原值、预计净残率和财务管理办法规定的同类固定资产的最低折旧年限，并采
取平均年限法计提的折旧额，如因经营业务确需超过最高限额的，必须报经主管国家税务机关批准。城市商业银行不以融资租赁方式租入属于不动产性质的固定资产，也不得在成本费用中列支其租赁费。
14．职工福利费：指按照职工工资总额的14％提取，用于职工集体福利方面的开支。国家另有规定的，从其规定。
15．职工教育经费：指按照职工工资总额的1．5％计提，用于职工教育方面的开支。
16．职工工会经费：指按照职工工资总额的2％计提，拨交工会使用。
17．税金：指按规定在成本中列支的房产税、车船使用税、土地使用税和印花税等。
18．修理费：指修理固定资产所发生的费用。
19．会议费：指召开各种会议开支的文具、纸张、印刷材料、报刊、会场租金、市内交通费及参加会议人员的住宿费、伙食补助等的开支。
20．诉讼费：指因起诉或者应诉而发生的各种（项）费用。
21．公证费：指因签订经济合同而向公证机关办理公证所支付的费用。
22．无形资产摊销：指购入或开发无形资产所发生的费用按规定期限和标准摊入本期成本的部分。
23．递延资产摊销：指递延资产所发生的费用按规定的期限和标准摊入本期成本的部分。
24．取暖费：指在规定的取暖地区，营业用房及办公用房取暖所需的燃料费、以及用于购置和修理取暖用具、季节性临时锅炉工工资、节能措施等方面的开支。
25．审计费：指按国家规定聘请中国注册会计师进行查帐验资以及进行资产评估等发生的各项费用。
26．咨询费：指聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。
27．绿化费：指内部绿化发生的零星支出。
28．董事会费：指最高权力机构（如董事会）及其成员执行职能而发生的各项费用，包括差旅费、会议费等。
29．财产保险费：指因财产保险向保险人所支付的费用。
30．劳动保险费：指离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、易地安家补助费、职工退职金、六个月以上病假人员工资、职工死亡葬丧补助费、抚恤费、按规定支付给离退休干部的各项经费以及实行社会统筹办法的城市商业银行按规定的养老统筹基金、离退休职工的医疗保险基金
。
31．出纳费：指按有关规定支付的出纳业务费用。
32．研究开发费：指研究开发新技术、新工艺等而发生的费用。
（十一）上缴管理费。指城市商业银行向上级管理部门上交的管理费。
（十二）其他支出。不属于上述项目的其他营业支出。
第六十二条 城市商业银行的业务宣传费、委托代办手续费、业务招待费，一律据实列支，不得预提。
第六十三条 城市商业银行需要待摊的费用，由城市商业银行根据权责发生制和成本与收入配比的原则，结合具体情况确定。待摊费用的摊销期不得超过1年。
第六十四条 城市商业银行的下列开支不得计入当期成本：
（一）购置和建造固定资产、无形资产和其他资产；
（二）对外投资支出及分配投资者的利润；
（三）被没收的财物，支付的滞纳金、罚款、罚息、违约金、赔偿金，以及赞助、捐赠支出；
（四）国家法律、法规规定以外的各种付费；
（五）国家规定不得在成本中开支的其他支出。
第六十五条 城市商业银行的成本核算，要严格区分本期成本与下期成本的界限、成本支出与营业外支出的界限。
第六十六条 城市商业银行的成本核算，要以月（季）为成本计算期，同一计算期内的成本与营业收入核算的起讫日期、计算范围和口径必须一致。

第八章 营业收入
第六十七条 城市商业银行营业收入包括以下内容：
（一）利息收入。指城市商业银行各项贷款以权责发生制为原则，按贷款期限及国家规定的适用利率计算的利息收入（不包括金融机构往来利息收入）。以下收入按下列原则确认：
1．特定贷款、呆帐贷款的利息收入在实际收到款项时予以确认；
2．贷款本金逾期半年或贷款本金尚未逾期，但半年未收到利息的贷款，其应收利息不再计入当期损益；
3．贴现票据到期价值与支付给贴现申请人款项之间的差额，作为贴现利息收入计入当期损；
4．各项贷款按规定计息后，由于借款人存款帐户不足，发生的表内外应收未收利息，均应按借款人原执行贷款利息计算复利，转入未收贷款利息表外科目核算；
5．除国务院决定外，任何单位和个人无权停息、减息、缓息和免息。城市商业银行应当依据国务院的规定，按照职责权限范围具体办理停息、减息、缓息和免息；
6．对低息和贴息贷款等优惠贷款的利差，除国务院另有规定者外，实行谁批准、谁补贴的办法。计息时要向借款单位全额收息，贴息部分由批准单位直接向借款单位补贴。
（二）金融机构往来收入。包括系统内往来、同业往来、中央银行往来资金等发生的收入。金融机构往来收入在实际收到款项时予以确认。
（三）手续费收入。指城市商业银行办理结算业务、代理融通、委托贷款、代理发行各种类债券、股票、代办保险等项业务获得的手续费收入。
（四）汇兑收益。指城市商业银行在经营过程中经营外汇业务发生的收益。
（五）补贴收入。利差补贴收入在实际收到款项时确认。
（六）其他营业收入。包括：租赁收入、追偿款收入、房地产开发收入、咨询收入、担保收入、金银买卖收入、无形资产转让净收入、代保管收入以及其他收入。其他营业收入在实际收到款项或取得索取价款的凭证时予以确认。

第九章 投资收益与营业外收支
第六十八条 投资收益是城市商业银行以各种方式对外投资取得的股利、利润和利息以及城市商业银行对外投资到期收回或中途转让取得的款项高于实际投资数额或帐面净值的差额。投资收益按下列原则确认：
（一）城市商业银行购入的短期债券，均按实际取得收益的时间，确认投资收益。
（二）城市商业银行购入的长期债券，除国债、金融债券按实际取得收益的时间，确认投资收益外，其他债券均按债券面值和规定利率，计提应收利息，分期计入投资收益。
（三）城市商业银行购入折价或溢价发行的长期债券，实际支付的款项与票面价值的差额，应在债券到期前，分期增加或冲减投资收益。
第六十九条 城市商业银行依据合同、协议规定到期收回或因被投资企业清算而收回投资额与帐面价值的差额，如为净收益，计入投资收益；如为净损失，计入当期损益。
第七十条 营业外收入是指与本城市商业银行经营无直接关系的各项收入。包括：固定资产盘盈、固定资产清理净收入、教育费附加返还款、罚款收入、罚没收入、出纳长款收入、证券交易差错收入、因债权人的特殊原因确实无法支付的应付款项等。
第七十一条 营业外支出是指与本城市商业银行经营无直接关系的各项支出。包括：
（一）固定资产净损失。指固定资产盘亏、毁损、报废和出售而发生的净损失。
（二）出纳短款。
（三）院校经费支出。指各类干部院校、培训中心以及职工子弟学校经费支出。
（四）非常损失。指因发生各种自然灾害、其他意外事故造成的各项资产净损失、以及信用透支损失。
（五）违约和赔偿支出。指企业违反合同、协议或结算纪律等所发生的支出。
（六）公益救济性捐赠支出。指用于救灾、慈善、残疾人福利事业等方面的社会公益性捐赠支出。
（七）待清算税后利润支出。指城市商业银行被没收的财物损失、延期缴纳各项税款的滞纳金和罚款；各种检查中缴纳的滞纳金和罚款；少交或迟交中央银行准备金的各项加息以及其他按规定应在税后列支的各项支出。
（八）其他营业外支出。
第七十二条 营业外收支在实际收付款项时予以确认。
第七十三条 各项营业外收支必须严格按国家有关规定，认真核实、据实列帐，加强管理。要划清营业外支出与成本支出以及营业外支出与利润分配的界限，严禁相互挤占。

第十章 利润及其分配
第七十四条 城市商业银行的利润总额包括营业利润、投净收益、汇兑损益以及营业外收支净额。按下列公式计算：
净利润＝利润总额－应纳所得税
利润总额＝营业利润＋投资收益＋营业外收入－营业外支出±以前年度损益调整
营业利润＝营业收入－成本和费用－营业税金及附加
以前年度损益调整，指本年发现的以前年度多计或少计的收益以及少计或多计的支出等。
第七十五条 利润总额按国家有关规定作相应调整后，依法缴纳所得税。
第七十六条 缴纳所得税后的利润，除国家另有规定者外，按照下列顺序分配：
（一）以法人为单位弥补以前年度亏损。
（二）提取盈余公积。盈余公积包括法定盈余公积、任意盈余公积和公益金。
法定盈余公积按税后利润（减弥补亏损）不低于10％的比例提取，法定盈余公积累计达到注册资本的50％时，可不再提取，法定盈余公积可用于弥补城市商业银行亏损和转增实收资本。法定盈余公积按规定转增实收资本后，留存的法定盈余公积不得少于注册资本的25％。
公益金的提取比例原则上不得超过法定盈余公积的提取比例，用于城市商业银行的职工福利设施支出。
（三）向投资者分配利润。城市商业银行以前年度未分配的利润，可以并入本年度向投资者分配。
第七十七条 城市商业银行当年无利润时，不得向投资者分配利润。

第十一章 财务报告与财务评价
第七十八条 财务报告是城市商业银行反映财务状况和经营成果的总结性书面文件，包括财务报表和财务情况说明书。
第七十九条 财务报表包括资产负债表、损益表、业务状况表及其他附表。
资产负债表应列示城市商业银行在报表日所有的各项资产、负债及所有者权益的类别和金额，资产负债表必须符合以下平衡关系：
资产＝负债＋所有者权益
损益表应充分揭示城市商业银行经营活动所获得的收益，必须提供营业收入、成本和费用、营业外收支、投资收益、税款等数据。
业务状况表应提示企业日常经营活动所引起的资产、负债等的变动情况，反映城市商业银行所得资金或营运资金的来源和运用，以及城市商业银行重大财务活动方面的详细资料。
其他附表主要包括：损益明细表、利润分配表、所得税清算表、固定资产明细表、资本金及各项准备金情况表、业务量、机构、人员情况表、应付利息表、应收利息情况表、税金解缴情况表等，其他附表应按国家有关规定及城市商业银行的实际需要设置编报。
城市商业银行汇总编报的财务报表一律折合为人民币，外币报表作为附表上报。
第八十条 财务情况说明书主要包括以下内容：
（一）资产负债情况：本会计期间资产负债总量、增（减）量、结构、质量情况、增减变化原因。
（二）财务收支情况：本会计期间各项收入、成本、费用等增减变动情况。
（三）经营效益情况：本会计期间资产收益、负债成本情况及形成原因。
（四）利润实现及分配、税金缴纳情况。
（五）某些主要项目采用的财务会计方法及其变动情况和原因；对本期或下期财务状况发生重大影响的事项；资产负债表日后至报出期内发生的对城市商业银行财务状况有重大影响的事项；为便于正确理解财务报告需要说明的其他事项。
（六）重大案件、重大差错、其他损失情况。
第八十一条 城市商业银行应当健全财务报告制度。按月、季、年向主管国家税务机关及企业主要投资者等提供财务报告。
第八十二条 城市商业银行应对经营状况和经营成果进行总结、评价和考核。
（一）经营状况指标
1．逾期贷款比例＝逾期贷款月末平均余额÷各项贷款月末平均余额×100％
2．呆滞贷款比例＝呆滞贷款月末平均余额÷各项贷款月末平均余额×100％
3．呆帐贷款比例＝呆帐贷款月末平均余额÷各项贷款月末平均余额×100％
（二）经营成果指标
1．资产利润率＝利润总额÷资产平均余额×100％
2．投资报酬率＝投资收益÷投资平均余额×100％
3．费用率＝营业费用÷（营业收入－金融机构往来利息收入）×100％
4．实收利率＝（利息收入－表内应收利息净增数）÷贷款平均余额×100％

第十二章 企业清算
第八十三条 城市商业银行按照章程规定解散或者破产以及其他原因宣布终止时，应当成立清算机构。清算机构在清算期间负责制定清算方案，清理城市商业银行的财产；编制资产负债表和财产清单；处理城市商业银行的债权、债务；向投资者收取已认缴而未缴的出资；清结纳税事宜
；提出财产作价依据，将清算意见提请城市商业银行投资者通过后处置企业剩余财产。
第八十四条 被清算城市商业银行的财产包括宣布终止时城市商业银行的全部财产以及在城市商业银行在清算期间取得的财产。
已作为担保物的财产相当于担保债务的部分，不属于清算财产，担保物的价款超过所担保的债务数额的部分，属于清算财产。
清算期间，未经清算机构同意，不得处置城市商业银行的财产。
第八十五条 清算财产的作价一般以帐面净值为依据，也可以重估价值或变现收入为依据。
第八十六条 清算中发生的财产盘盈、盘亏、变卖、无力归还的债务或者无法收回的债权，以及清算期间的经营收益或损失等，计入城市商业银行清算损益。
第八十七条 城市商业银行在宣布终止前6个月至终止之日的期间内，下列行为无效，清算机构有权追回其财产，作为清算财产入帐：
（一）隐匿私分或者无偿转让财产；
（二）非正常压价处理财产；
（三）对原来没有财产担保的债务提供财产担保；
（四）对未到期债务提前清偿；
（五）放弃自己的债权。
第八十八条 清算期间发生的清算机构的人员工资、办公费、差旅费、公告费、诉讼费以及清算过程中所必须的其他支出，计入清算费用，由现有财产中优先支付。
第八十九条 清算财产支付清算费用后，按照下列顺序清偿债务：
（一）应付未付的职工工资、劳动保险费；
（二）应缴未缴国家的税金及其他款项；
（三）尚未偿付的债务。
债务不足全部清偿的，按比例清偿。
第九十条 城市商业银行清算终了，清算收益大于清算损失、清算费用的部分，依法缴纳所得税。
第九十一条 城市商业银行清算终了后的剩余财产，有公司章程的，按照公司章程进行分配，没有公司章程的，按照《公司法》或投资各方的出资比例进行分配。

第十三章 附 则
第九十二条 本办法自实施之日起，以前制定的各种规章制度，有与本办法抵触者，以本办法为准。
第九十三条 本办法规定的各项指标以独立缴纳所得税的机构为单位进行考核。
第九十四条 本办法由国家税务总局负责修订和解释。
第九十五条 本办法自1999年1月1日起施行。



1998年12月15日
建设部


建设部关于房地产企业建立现代企业制度试点指导意见
1996年1月17日，建设部

前言
各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，试点企业所在城市建委，各试点企业：
根据国务院关于开展现代企业制度试点工作的部署和要求，结合房地产业的实际情况，建设部确定了一批房地产企业进行建立现代企业制度试点。为了顺利推进试点工作，现根据党的十四届三中全会的《决定》和国务院建立现代企业制度试点工作会议的精神以及《公司法》等法规，结合房地产业的特点，提出如下指导意见。

一、试点的目的
通过二年左右的努力，把试点企业改建为产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业，成为面向国际、国内两个市场的法人实体和合格的市场竞争主体，为房地产行业的企业改革提供有益的经验。
通过试点要达到以下目的：
1．寻求公有制与市场经济相结合的有效途径，转换企业经营机制，提高经济效益，进一步解放和发展生产力。
2．转变政府职能，探索政企职责分开的路子，政府不直接干预企业的生产经营活动，企业彻底摆脱政府行政机构附属物的地位，真正进入市场自主经营。
3．理顺产权关系，逐步建立国有资产管理体系，确立企业法人财产权，使企业真正成为独立享有民事权利、承担民事责任的法人，实现民事权利能力和行为能力的统一，切实做到自负盈亏，自我发展。
4．完善企业内部领导体制和组织管理制度，向规范化、科学化的方向迈进，形成企业内部权责分明、团结合作、互相制约的机制。

二、试点的原则
1．发挥国有经济在房地产业的主导作用，确保国有资产（资本）保值增值。
2．出资者所有权（股权）与企业法人财产权相分离，保障出资者、债权人和企业的合法权益。
3．贯彻执行《公司法》重在企业组织制度创新和规范化运作。
4．推进相关的配套改革，为建立现代企业制度创造必要的外部条件。
5．分类指导，稳步前进，调动地方、部门、企业和职工的积极性，搞好试点。

三、试点的内容
1．确定新的企业财产组织形式
国有大型房地产试点企业，经过有关部门批准可以依据《公司法》改组为国有独资公司。
国有大中型房地产试点企业可以改组为国家控股、股权多元化的有限责任公司。股权多元化的途径包括：企业之间互相换股、参股，企业内部职工以基金会形式入股等。在选择参股、换股企业时，应选择经济效益好、管理水平高，具有一定投融资能力的大型企业集团、投资公司、上市公司等，形成以股权为纽带的利益共同体，以增强开拓市场和抗风险能力。
少数经济效益好的房地产试点企业，也可以改组为股份有限公司，运转良好，资本利润率达到一定水平，具备条件后，经过批准可转为上市公司。对已改组为股份有限公司特别是上市公司的试点企业，要按照《公司法》以及国家体改委、国有资产管理局发的“关于做好原有股份有限公司规范工作的通知”精神（体改生〔1995〕117号）做好规范工作。
试点企业中的大型房地产企业集团在进行改组或拟成立企业集团时，要按照“母公司——子公司”或“总公司——分公司”的体制规范与下属分支机构的关系。母公司下建立控股子公司或参股公司，向相互横向或纵向持股，以产权为连接纽带的企业集团模式发展。
2．建立企业法人制度
按照国家有关规定，进行清产核资，界定产权，清理债权债务，评估资产，核实企业法人资产占有量，核定资本金，办理国有资产产权登记。
在清产核资过程中，要结合房地产业的特点，对以划拨取得的土地使用权要进行认真评估以维护国家的权益。
国有资产的出资者及其他出资者，按照持股比例依法享有股东权利，包括资产受益、重大决策和选择管理者等权利，以出资额为限对企业承担有限责任。出资者不直接参与企业的具体经营活动，不能直接支配法人财产。出资者不能抽资，企业不能退股，企业产权可以依法转让。企业享有法人财产权，以全部法人财产独立享有民事权利，承担民事责任，依法自主经营、自负盈亏，对出资者承担资产（资本）保值增值的责任，企业作为独立的法人实体和市场竞争主体，企业和政府机构不再存在行政隶属关系，企业不再套用行政级别，企业依法实现自主经营所需的各项自主权。
3．确定企业国有资产投资主体
按照政府的社会经济管理职能和国有资产所有者职能分开的原则，国家授权投资的机构或者国家授权的部门是国有资产的投资主体。试点企业中，有的企业国有资产投资主体确定为两个甚至更多，那么，这些投资的机构或部门均要依法对企业中的国有资产实施股权管理。
国家授权投资的机构可采取以下形式：国家投资公司，国家控股公司，国有资产经营公司以及具备条件的企业集团的集团公司。上述投资机构必须是国有独资公司，可以通过各种方式对企业实行交叉持股，将单一投资主体的企业改组为多元投资主体的企业。
目前难以确定国有资产投资机构的试点企业，可暂由政府授权某个部门作为国有资产投资主体，代行管理国家股权。
国家授权投资的机构或国家授权的部门中代行国有资产出资者职能的机构，对所持股的企业不行使任何政府行政管理职能。
4．建立科学、规范的公司内部组织领导制度
根据决策机构、执行机构、监督机构相互独立、权责明确、相互制约、相互配合的原则，形成由股东会、董事会、监事会和经理层组成的公司内部组织结构，各司其职，有效行使决策、监督和执行权。
股东会或股东大会是公司的权力机构。国家授权投资的机构或者国家授权的部门以及其他出资者选派代表参加股东会并依法行使权力。
董事会是公司的经营决策机构。董事由股东会选举产生，其人选经股东推荐，通过法定程序进入董事会，董事对全体股东负责。国有独资公司、两个以上国有企业或者其他两个以上国有投资主体设立的有限责任公司，董事会成员中应有职工代表，职工代表由公司职工民主选举产生。董事长、副董事长按照公司的不同类型，依据《公司法》的规定产生。董事长为公司法定代表人。经理（总经理，以下简称经理）依照公司章程和董事会授权，统一负责公司的日常生产经营和管理。经理由董事会聘任或解聘，不能由政府行政机构或股东会直接任免，经理对董事会负责。董事会可以决定由董事会成员兼任经理。董事长一般不兼任经理。
监事会是公司的监督机构，对股东会负责。监事会由股东代表和适当比例的公司职工代表组成，职工代表由公司职工民主选举产生。董事、经理和财务负责人不得兼任监事。
5．建立系统科学的企业管理制度
试点企业必须全面实行《企业财务通则》、《企业会计准则》，建立健全公司内部财务会计制度，建立起以两则为统帅，以行业财务制度为主体，以企业内部管理办法为补充的企业财务制度体系。科学设置财会机构，配备合格的财会人员。财务负责人的任免及报酬事项，由经理提出意见，报董事会审批。
试点企业要继续深化企业劳动、人事制度改革。经理、副经理等高级管理人员实行聘任制，其他职工实行劳动合同制，建立企业与职工双向选择的用人制度。企业在生产经营非常时期可以裁员，但应承担相应责任。企业可以设立劳动争议调解委员会，依法调解本企业的劳动争议。
试点企业享有充分的工资奖金分配自主权。企业在坚持职工工资总额增长率低于企业经济效益增长率、职工平均工资增长率低于本企业劳动生产率增长的前提下，自主确定企业职工工资水平和分配方式，实行个人收入货币化和规范化。职工收入根据岗位、技能和实际贡献确定。企业领导人（总经理）的报酬与企业经营业绩挂钩，可实行年薪制。
试点企业可根据生产经营需要，按照精干、统一、高效的原则，自主决定机构设置和人员编制，任何部门和单位均不得干预。
6．深化企业内部改革，推行现代经营管理方式
试点企业要认真制订本企业的发展规划和经营战略，结合公司制改制，调整企业生产经营组织结构，推行现代化经营管理方式。
试点企业要根据房地产投资大、周期长、风险与利润并存的特点和房地产业发展的周期规律，结合房地产市场的供求状况及住房制度改革和安居工程的实施等国家的各项改革配套措施，合理调整企业的投资方向，认真制定适应市场需求的企业发展规划和经营战略，制定科学决策的目标，提高企业的抗风险能力。
试点企业可根据自身条件，采取灵活多样的经营方式：房地产开发企业应积极推行房地产综合开发这一现代化生产方式，以开发为龙头，以其他生产、经营、服务为依托，实行一业为主，多种经营，多业并存的原则，保持企业的活力，提高在国内和国际市场上竞争能力；以房地产管理为主的专业公司应转变经营方式，变行政管理方式为服务管理方式，增强服务意识、拓宽服务领域，提高服务水平，实行市场化、专业化经营管理和服务。
7．发挥党组织的政治核心作用
党组织要按照党章规定，发挥政治核心作用，保证、监督党和国家的方针、政策在本企业的贯彻执行。公司党组织负责人可以通过法定程序进入董事会和监事会，参与企业重大决策。党组织的主要负责人可与公司的董事、监事、经理、副经理交叉任职。
公司党组织对董事会拟聘任的公司经理、经理提名的副经理和管理部门负责人的人选进行考察，提出建议，分别由董事会或经理聘任。
公司党组织的工作机构的专职人员的数量，本着精干、高效的原则设置。
公司党组织要加强自身建设，改进工作方法和活动方式。党组织要教育和监督参加董事会、监事会、经理层中的党员按党的方针政策和国家的法律、法规行使规定的职权，加强对工会、共青团组织的领导，支持他们按照各自的章程独立自主地开展活动；围绕企业生产经营，做好思想政治工作，加强职业道德和企业文化建设，调动广大职工的积极性，发挥党员的先锋模范作用。
8．完善工会工作和职工民主管理
公司坚持职工民主管理，支持工会维护职工合法权益。国有独资公司、两个以上国有企业或者两个以上国有投资主体设立的有限责任公司，通过职工代表大会和其他形式，实行民主管理；职代会的职权和参加董事会、监事会职工代表的职权要互相衔接。其他有限责任公司和股份有限公司，可以由职代会也可以由工会代表职工实行民主管理。
工会代表职工与企业就工资、工时等劳动条件进行平等协商，签订集体合同，建立协商和稳定企业劳动关系的有效机制。公司研究决定生产经营重大问题，制定重要规章制度时，应听取工会和职工的意见和建议。研究决定涉及职工切身利益问题时，应事先听取工会和职工意见，并邀请工会和职工代表列席有关会议。

四、转变政府职能，认真抓好配套改革
1．明确政府职责，转变政府职能
各级建设行政主管部门主要是制订和执行宏观调控政策，搞好基础设施建设，强化政府的社会管理职能，创造良好的企业外部环境。同时，要加速培育市场体系，监督市场运行和维护平等竞争，组织社会保障，为企业提供良好的社会服务，并要改革管理企业的方式方法。
严禁对企业进行各种摊派和不必要的、形式主义的检查评比。
试点企业中的集团公司，符合条件的，可向人民银行申请组建财务公司；具备条件的试点企业经批准可通过国内外证券市场进行直接融资，筹措发展资金。
试点企业经审批可享有自营进出口权；具备条件的，经审批可享有对外经营自主权。
2．合理调整企业资产负债结构
对清产核资中清理出来的企业潜亏；因客观原因造成的企业固定资产、流动资产和专项资产损失；由于政策性因素和不可抗拒的原因造成的企业贷款损失；由国家拨改贷投资和基本建设基金贷款安排的重点建设项目，解决亏损挂帐和资产损失确有困难的，按照国办发（1993）29号文件规定，经有关部门核准，分别按冲减企业公积金、资本金，冲减银行呆帐准备金、贷款余额挂帐停息等办法处理。
试点企业要对国家安排的固定资产投资所形成的历史债务进行清理，区别情况，采取不同办法予以处理，以减轻试点企业负担。属于确需国家直接投资的，经有关部门审定后，可将“拨改贷”改为国家投资，转增企业的国家资本金。
企业间的债务（不含对金融机构的债务），经双方出资者协商同意后，可将债权转为股权。
3．理顺房地产业服务价格体制
由于房地产业与人民生活密切相关，其中一部分项目带有社会保障性质，如部分“安居工程”和维修管理公房等等。试点中企业因承担此类项目以及政府指令性计划而造成的政策性亏损，政府应给予足额的财政补贴。
4．加快建立社会保险制度
试点企业必须参加职工养老、医疗、失业和工伤保险，逐步做到由社会保险机构统一经办和向职工支付。职工的养老和医疗保险金由企业和个人共同负担，实行社会统筹和个人帐户相结合。企业按规定缴纳养老保险金后，社会保险机构要保证支付其养老费用。失业保险费由企业按职工工资总额一定比例统一筹交。企业解除劳动合同和裁减的职工，由当地社会保险机构提供失业救济；由就业服务机构提供就业服务。
5．减轻企业办社会的负担
企业自办的学校、医院、餐厅、招待所等服务性单位和企业承担的社区服务职能，一般应从企业分离出去。有的可由政府和社区服务机构承接；有的可改为独立核算、自负盈亏的企业法人；有的可改为非盈利的事业法人，通过政府资助、社会赞助和服务收费等方式弥补开支。
6．解决试点企业的多余人员的问题
通过结构调整、盘活存量资产、兴办第三产业、扩大就业门路等措施，逐步分离和解决多余人员安置问题。根据实际情况，建立劳动力市场，为企业裁减人员提供再就业机会；组织各种职业培训，对下岗人员进行专业培训；制定鼓励政策，支持发展多种经营。