登记权利人与出资权利人关于物权归属争议的处理方法？

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　　摘要：现实生活中经常出现登记的不动产物权人与真正的权利人不一致的情况。如甲由于种种原因借用乙的名义登记不动产物权，购房款由甲支付，双方之间订立了协议，约定该不动产的物权归甲所有，产权证由甲保存，该不动产也由甲实际使用，此后甲要求登记为产权人，甲便诉至法院，要求确认其对该不动产享有所有权。也有双方之间未订立协议，而产权证由甲保存，该不动产也由甲实际使用，此后甲要求登记为产权人，乙不同意，甲诉至法院，要求确认其对该不动产享有所有权。还有如双方合伙投资共同出资购买了一不动产，产权登记在乙的名下，双方之间订立了协议，约定双方共同投资的财产归双方共有，此后甲要求登记为产权人，乙不同意，甲便诉至法院，要求确认其对该不动产享有所有权。对于上述案例中原告的诉讼请求能否支持，存在不同观点，承办物权疑难复杂案件的资深律师分析给出法律答案。13240422999北京张律师

　　《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”登记是不动产物权的公示方法，且不动产物权只有经过登记才能发生法律效力；经过登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误的，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。由公示公信原则便产生了《物权法》中的一项重要制度——善意取得制度。然而在现实生活中，经常出现登记的不动产物权人与真正的权利人不一致的情况，从而便产生了真正的权利人要求确认物权的纠纷案件。司法实践中对于此类案件的处理存在一定分歧，因而有必要加以探讨研究。
　　一、利害关系人对登记在他人名义下的不动产请求确认物权的纠纷处理：
　　现实生活中，经常出现登记的不动产物权人与真正的权利人不一致的情况。
　　例一：甲由于种种原因，借用乙的名义登记不动产物权，购房款由甲支付，双方之间订立了协议，约定该不动产的物权归甲所有，产权证由甲保存，该不动产也由甲实际使用，此后甲要求登记为产权人，甲便诉至法院，要求确认其对该不动产享有所有权。
　　例二：甲出于种种原因，借用乙的名义登记不动产物权，购房款由甲支付，但双方之间未订立协议，而产权证由甲保存，该不动产也由甲实际使用，此后甲要求登记为产权人，乙不同意，甲诉至法院，要求确认其对该不动产享有所有权。
　　例三：甲、乙双方合伙投资，共同出资购买了一不动产，产权登记在乙的名下，双方之间订立了协议，约定双方共同投资的财产归双方共有，此后甲要求登记为产权人，乙不同意，甲便诉至法院，要求确认其对该不动产享有所有权。
　　对于上述三个案例中原告的诉讼请求能否支持，存在不同观点。
　　第一种观点认为，不动产物权以登记为准，未经登记的不产生物权效力，在上述案例中，甲未登记为物权人，因此其请求确认其对该不动产享有所有权，没有法律依据，应不予支持；诉讼请求为要求乙归还其支付的购房款及利息，则法院判决予以支持。
　　第二种观点认为，尽管该不动产登记在乙的名下，但对于甲、乙之间的争议，应当根据其协议约定，判决支持甲的诉讼请求。
　　笔者同意上述第二种观点。
　　不动产物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三任有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利亦予以保护，即善意取得制度。但是，不动产物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该不动产的权利人，在该不动产物权不涉及善意第三任的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，从而维护事实上的权利人。基于法理《物权法》第19条规定；“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记缺有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”在上述三案例中，如果当事人间有协议明确约定该不动产物权归属于甲的，则应支持甲的诉讼请求；如果没有协议约定，则应当综合分析当事人所提供的证据，判断甲出资并实际使用该房屋是否为物权人的意思表示，从而认定甲是否为真正的权利人；如果证据证明不足以认定甲为物权人，则应认定甲对乙享有债权。
　　二、尚未取得物权的不动产物权确认纠纷的处理：
　　实践中也经常出现当事人尚未取得不动产的物权，而起诉至法院要求确权的纠纷案件。
例如，甲、乙在恋爱期间共同出资购买了一套房屋，与房产商订立了房屋买卖合同，但尚未取得产权证。后甲、乙双方发生纠纷而终止恋爱关系，于是甲诉至法院，要求确认其对该房屋享有一半产权，或者以全部购房款均由其支付为由，要求确认其对该房屋享有全部产权。
　　对此类案件应如何处理，实践中有不同做法，有的判决予以支持，也有的判决驳回。笔者认为该类案件涉及物权法的重要原则——公示公信原则。如前文所述，登记是不动产物权的情况下不产生物权确认只有经过登记才发生的法律效力，在当事人尚未取得物权的情况下不产生物权确认问题。
　　在本案例中，甲、乙双方仅是与房产商订立了房屋买卖合同，但尚未取得产权证，因而其对该房屋仅享有债权，即要求房产商向其交付房屋、办理产权证的权利，而该权利尚未取得物权，因此当事人不能提起物权确认诉讼。在案例中，法院可以告知当事人可以追加房产商为当事人，并告知原告变更诉讼请求为要求房产商向其交付房屋，办理房屋产权过户手续；在双方共同出资的情况下，取得房屋产权的当事人应向另一方当事人支付折价补偿款。
　　三、共有纠纷的处理：
　　共有财产易发生纷争，管理利用甚为不便，为减少纷争，国家一般通过立法限制共有发生的范围。现代各国的财产所有权，以单独所有为常态，共有为我例外，一般限于婚姻家庭领域和特殊身份关系的私人之间，进而为了经济发展需要而推广至合伙关系之间。
　　共有分为按份共有和共同共有。按份共有是指按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权；共同共有是指共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。当事人对用益物权、担保物权的共有被称为准共有。
　　1、对共有类型无约定或约定不明的处理：
　　实践中，当事人起诉要求对共有财产进行分割，但其对共有类型无约定或者约定不明，究竟应认定为按份共有还是共同共有？最高人民法院《执行民法通则意见》规定，“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有”。《物权法》则规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”因此今后法院审理此类案件，应以《物权法》为依据，对共有类型无约定或约定不明的财产，认定为按份共有。
　　2、共有物的管理纠纷处理：
　　《物权法》规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定
　　或约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。根据该规定，当事人对共有物的管理有约定的，从约定；无约定或约定不明，则共有人均有管理的权利和义务。
　　共有物的管理包括保存、改良和利用等三项内容。对于保存，任一当事人均可单独为之；对于改良，则应当有2/3以上份额的共有人同意而可为之；对于利用，应当由2/3以上份额的共有人同意而可为之。需要支出的是，当事人对共有物的利用达不成协议而诉至法院的，法院应不予受理。
　　3、共有物的分割纠纷处理：
　　分割条件：《执行民法通则意见》仅规定了共有关系终止时的分割援引，即共有人只有在共有关系终止时才可以请求分割，而《物权法》的规定则不限于此，共有人可以在符合法律规定的条件时要求分割共有物。具体是;（1）共有人不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；（2）没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他人造成损害的，应当给予赔偿。
　　分割方式：《执行民法通则意见》仅规定在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据《婚姻法》的有关规定处理。共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。《物权法》则吸纳了最高人民法院《执行民法通则意见》的规定：“共有人可以协商度额定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”由此可见，共有物分割方式有两种：一是协议分割，即共有人可以通过协议方式分割共有物；二是裁判分割，即如果共有人达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖等取得的价款予以分割。
　　对于分割方案，《物管法》与《执行民法通则意见》的规定略有不同。《执行民法通则意见》的规定中未区分按份共有和共同共有，均是根据俄等分原则处理，兼顾考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。而《物权法》仅对按份共有的分割方案作了规定，即按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有；对共同共有的分割方案未作明确规定。
　　此外《物权法》还规定，共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
住房和城乡建设部


关于2010年建筑市场不良行为信息上报情况的通报

建市招函[2011]16号


各省、自治区住房和城乡建设厅，北京市住房城乡建设委，天津市、上海市建设交通委，重庆市城乡建设委，新疆生产建设兵团建设局：

　　建筑市场诚信体系是建立健全社会信用体系的重要组成部分，是规范建筑市场秩序的重要手段，也是工程建设领域突出问题专项治理工作主要任务之一。诚信信息平台作为建筑市场诚信体系的主要载体，在构建诚信体系过程中起着举足轻重的作用。为进一步推动建筑市场诚信体系建设，继续加大各地建筑市场不良行为信息采集和上报力度，按照《关于进一步做好建筑市场不良行为信息上报工作的通知》（建办市函[2009]560号）对建筑市场不良行为信息上报工作实行定期通报制度的要求，现将2010年度各地建筑市场不良行为信息上报情况通报如下：

　　一、建筑市场不良行为信息报送情况

　　2010年，我部建筑市场诚信信息平台全年共收录上报信息189条，其中建设单位21条、设计单位2条、施工单位153条、监理单位11条、造价咨询单位2条。经审查符合行政处罚规定且公开发布的信息103条。上报情况较好地区有：广东、湖南、天津、浙江、广西等。

　　二、建筑市场不良行为信息报送中存在的主要问题

　　一是信息报送不及时且信息上报数量不足。部分地区信息报送责任制落实不到位，不能按要求在行政处罚决定生效后的7个工作日内完成信息报送工作，个别地区甚至全年都没有报送不良行为信息。

　　二是信息质量不高。部分地区在不良行为信息上报工作中存在“拈轻避重”的倾向，将不在《全国建筑市场各方主体不良行为记录认定标准》范围内的情节较轻的不良行为信息上报部级平台，而对情节比较严重的不良行为信息仅在本地区政务网站平台公布。

　　三是信息填报不准确。部分地区未严格按照不良行为标准填报信息，不良行为的“行为描述”及“处罚决定”部分填写不规范，造成实际处罚内容与不良行为标准及处罚依据不相符。有的地区报送的不良行为信息已超出行政处罚期限。

　　三、2011年不良行为信息报送工作要求

　　各级住房和城乡建设主管部门要按照工程建设领域突出问题专项治理工作要求，积极推进工程建设信息公开和诚信体系建设，做好信息的收集、发布和维护管理工作，建立健全守信激励和失信惩戒制度，在加大企业不良行为信息上报工作力度的同时，重点推进各类注册执业人员不良行为信息上报工作。加强诚信体系工作调查研究，不断完善建筑市场诚信体系建设。

　　一是加强领导，严格落实责任制。各级住房城乡建设主管部门要进一步加大本地区建筑市场不良行为信息采集、上报工作力度，加强组织领导，指定专人负责信息上报，严格落实信息上报责任制度。按照《建筑市场诚信行为信息管理办法》（建市[2007]9号）规定，对照《全国建筑市场各方主体不良行为记录认定标准》，及时、规范、全面上报不良行为信息。

　　二是积极开展建筑市场各类注册执业人员不良行为信息上报工作。各类注册执业人员在维护建筑市场秩序工作中发挥着重要作用，为了更好地规范注册执业人员行为，今年，我部将尽快发布《全国建筑市场注册执业人员不良行为标准》，安排部署各地开展建筑市场各类注册执业人员不良行为的上报工作。

　　三是加强监督检查。我部将加大对不良行为信息采集、上报工作的监督检查力度。研究建立不良行为信息互联互通工作机制，加快推进省部两级信息发布平台建设工作。2011年，我部将按要求通报各地上报不良行为信息工作情况。

　　四是综合运用信用信息结果，对市场各方主体实行差别化管理。我部将进一步探讨和研究建筑市场主体行为标准的认定工作，各地也可结合本地区实际情况出台相应管理办法。各地要按照标准，对信用差和不良行为性质恶劣的从业单位重点监管，对诚实守信单位予以激励和表彰。







　　　　　　　　　　　　中华人民共和国住房和城乡建设部建筑市场监管司
　　　　　　　　　　　　　二○一一年三月七日