二手房买卖中的法律风险防范

党世强


“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大，买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外，特别应防范其中的法律风险，将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

　　签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查：

（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

　　确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
　　对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
　　待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

　　有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金，因而对于土地使用权使用年限只有五十年的，会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

　　买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

　　买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

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水利电力部


水利电力部关于印发部直属企业离退休费用统筹基金管理办法若干规定的通知

1987年10月5日，水利电力部

为加强统筹基金的管理，现将我部直属企业《离退休统筹基金会计核算暂行办法》、《离退休统筹基金财务管理暂行办法》、《离退休统筹基金预、决算管理暂行办法》和统筹报表印发给你们，请认真执行。各单位可结合实际情况制定具体实施办法。
执行中如有问题，请与劳资司联系。

附1：水利电力部直属企业离退休统筹基金会计核算暂行办法
一、为了管好用好离退休统筹基金，加强统筹基金的会计核算工作，根据国家现行的有关离退休统筹基金的规定，结合水利电力行业的具体情况特制定本办法。
二、核算统筹基金的记帐方法，记帐规则及记帐程序应分别按部生产、基建、施工、事业等会计核算的有关规定执行。
三、会计科目
在“专用基金”（基建施工企业在“特种基金”）科目下增设“离退休统筹基金”二级科目，并按统筹项目设置明细科目予以核算。
“专用基金——离退休统筹基金”是资金来源科目，本科目核算企业按规定提取，支用统筹基金的情况。
企业按规定提取离退休统筹基金时贷记本科目，支出时借记本科目。在办理缴拨后一般无余额，如贷方发生余额表示应缴未缴款，借方发生余额表示上级应补未补款。
本科目可采用借贷多栏式帐页进行明细核算，借方设“离休人员发生额”、“退休人员发生额”、“退职人员发生额”等栏。每栏可按统筹开支的项目分为：“离退休金”、“副食品价格补贴”、“粮（煤）补贴”、“宿舍冬季取暖补贴”、“离退休生活补贴”、“施工企业向地方缴纳的合同制工人退休养老金”、“省（市、区）统一规定的退休人员生活补助”等项。
贷方设“企业提取”、“上级弥补”等栏。
“专项应收款——离退休统筹基金”是资金占用科目，各统筹机构用来核算所属单位应缴、实缴的统筹基金，本科目可根据需要设置明细科目。
“专项应付款——离退休统筹基金”是资金来源科目，各统筹机构用以核算应缴、实缴给上级统筹机构以及应弥补、实际弥补所属单位的统筹基金，统筹基金存款利息也在本科目中核算。本科目可根据需要设置明细科目。
勘测设计单位通过“其他应收款——离退休统筹基金”，“其他应付款——离退休统筹基金”科目核算。
“专项存款——离退休统筹基金”是资金占用科目，核算各统筹机构专项银行存款的增加和减少。
四、会计处理
1．按规定提取离退休统筹基金时
借：利润——营业外支出（生产企业、独立核算的施工附属企业）
借：待摊投资——建设单位管理费（建设单位）
借：盈余——营业外支出（企业化管理的事业单位）
贷：专用（特种）基金——离退休统筹基金
同时：借：专项存款
贷：银行存款
2．按规定支用离退休统筹基金时
借：专用（特种）基金——离退休统筹基金
贷：专项存款
3．清算结转应上交款时
借：专用（特种）基金——离退休统筹基金
贷：专项应付款
4．清算结转应弥补款时
借：专项应收款
贷：专用（特种）基金——离退休统筹基金
5．上缴离退休统筹基金时
借：专项应付款
贷：专项存款
6．收到弥补的离退休统筹基金时
借：专项存款
贷：专项应收款
7．统筹机构收到所属单位的统筹基金年、季报后，核定应交款后
借：专项应收款——离退休统筹基金
贷：专用基金——离退休统筹基金
8．统筹机构收到所属单位统筹基金年、季报核定应补款后
借：专用基金——离退休统筹基金
贷：专项应付款——离退休统筹基金
9．统筹机构收到所属单位上缴款时
借：专项存款
贷：专项应收款——离退休统筹基金
10．统筹机构弥补所属单位统筹基金时
借：专项应付款——离退休统筹基金
贷：专项存款
五、会计报表：
1．按财政部文件要求并结合我部的具体情况制定我部离退休统筹基金报表格式，共四页
表一为离退休统筹基金年度预算表
表二为离退休统筹基金结（决）算表（分季报和年报）
表三为离退休统筹基金决算表补充资料表
表四为离退休职工变动情况表
2．基层单位会计报表应以“元”为金额单位。
3．会计报表的审核与核批。
基层单位报送报表之前要自审，上一级主管部门要对基层单位的报表作好质量审核，审核的内容包括：
（1）报表本身的数字审核。
Ａ．表内项目的数字审核，包括数字的准确性、真实性和平衡关系等。
Ｂ．各表之间数字的审核，包括勾稽关系有无串行、漏填，各表数字之间的对应与衔接等。
（2）同表外相关数字的审核
各生产、基建、施工、事业单位财务预、决算报表中有关离退休统筹基金的提取、支出和上缴数字是否和统筹基金报表的有关数字一致；统筹基金报表中工资总额、施工预算成本、离退休人数等数字是否同劳资、财务的预、决算报表中相应数字一致。
（3）报表内容的审核包括统筹基金是否按有关统筹文件规定基数和比例提取，开支是否符合规定等。
统筹基金决算报表由各级主管机构逐级审核汇总后报部，经部审核汇总后报财政部，财政部批复后，由部对直属各单位行文核批，再由各单位逐级下批，需调整有关帐目数字的，企业对核批意见经查无误后，作调整处理，同时将调整决算的有关资料附入上年决算报告内。
统筹基金会计报表应与各单位财务报表同时编报，送上级主管机构审批。
六、本办法解释权属水电部，部属各单位可依据本办法结合实际情况制定实施细则，报部核备。
七、本办法自颁发之日起执行。

附2：水利电力部直属企业离退休统筹基金财务管理暂行办法
一、根据国务院国发（1986）77号文以及财政部（87）财综字3号文有关退休养老基金财务管理的暂行规定，结合我部离退休统筹工作的具体情况制定本办法。
二、离退休统筹基金作为专项收支纳入国家预算管理，由各主管单位按年编制统筹基金预算和决算，由部汇总报财政部审定。预、决算办法另行下达。
三、离退休统筹基金的提取和开支要严格按有关文件规定执行，不得任意缩小统筹基金计提基数或擅自扩大开支范围。
1．提取的办法
生产企业按全口径工资总额的13％计提统筹基金，在利润——营业外支出列支。
施工企业按施工预算成本的1．35％计提统筹基金，水电施工企业在间接费列支，火电、送变电施工企业在特种基金——劳保基金中列支。
实行企业化管理的事业单位按全口径工资总额的13％计提，在盈余——营业外支出列支。
按施工企业管理的独立核算的生产企业和建设单位均按全口径的工资总额的13％计提，按施工企业管理的独立预算的生产企业在利润—营业外支出列支，建设单位在待摊投放—建设单位管理费中列支。
2．统筹基金的列支
（1）离退休金：指按国务院国发（1978）104号文件规定发给离退休职工的离退休“工资”。
（2）副食品价格补贴：指按国务院国发（1979）245号文件发给离退休职工的副食品价格补贴，各省（市、自治区）规定的副食品价格补贴不得列入此项。
（3）粮（煤）补贴：指按国家规定发给离退休职工本人的粮（煤）补贴。
（4）宿舍冬季取暖补贴：指按国家或省（市、区）规定发给离退休职工本人的冬季取暖补贴。
（5）离退休生活补贴：指按国务院国发（1982）62号、国发（1985）6号、国发（1985）52号文件规定发给离退休职工本人的生活费补贴。
（6）施工企业向地方缴纳合同制工的退休养老金：指施工企业没有参加行业统筹的合同制工人向地方缴纳的退休养老金，不包括合同制工按本人工资一定比例向地方缴纳的退休养老金。
生产企业参加地方统筹的合同制工人向地方缴纳的退休养老金不得列入此项支出。
（7）省、直辖市、自治区统一规定提高的退休职工生活补助费：指各地根据退休职工参加工作的年限和工资按规定的比例或数额发给退休职工的补助费。
四、统筹基金必须专户存储，统筹基金利息收入要纳入统筹基金管理。
五、应上缴的统筹基金，必须及时办理上缴，不得报欠，更不得挪作它用，逾期不缴的按每日万分之三加收滞纳金，滞纳金在本单位留利中列支，由主管部门核入下一期应缴款中，并同时上缴，届时仍不缴纳的，由上级主管部门从有关款项中扣缴。
滞纳金收入应纳入统筹基金管理，在离退休统筹基金结（决）算表中反映。
部对直属单位缴拨款均以千元为金额单位，千元以下金额计入下期缴拨。
六、统筹基金的管理应严格遵守财经制度，接受财务，审计等部门的监督检查。
七、本办法解释权属水电部，部直属各单位可依据本办法结合实际情况制定实施细则，报部核备。
八、本办法自颁发之日起执行。

附3：水利电力部直属企业离退休统筹基金预、决算管理暂行办法
一、根据国务院国发（1986）77号文以及财政部（87）财综字8号文有关退休养老基金预、决算管理的暂行规定，结合我部离退休统筹工作的具体情况制定本办法。
二、离退休统筹基金作为专项收支纳入国家预、决算管理，由国家统一计划，水电部按系统自收自支，财政进行监督。
三、各单位主管部门应于每年度开始前，按有关文件规定的财务制度、办法和预算表式，在上年决算的基础上，根据劳资、财务有关计划，编制统筹基金收支预算表，经单位主管领导审核签字加盖公章后报上一级主管单位逐级汇总上报，由各网局、直属省局、规划院、物资局、流域机构、水电工程局及其他部直属单位于当年二月底以前一式三份报部，部审核后按财政部统一表格填报财政部审批，同时抄报劳动人事部。
四、预算经批准后，各单位应严格按批准的预算执行，并将预算执行情况分季向上一级主管单位编报离退休统筹基金结算表，结算表为累计数字。四季度报表为年终决算表。各单位编报决算表时应附完整的补充资料表。部直属单位应于每季终了后二十天内将离退休统筹基金季度结算表报部劳资司，年终决算应于每年终了后两个月内报部劳资司，均一式三份。
五、部对各直属单位每半年办理缴拨款手续。上半年应于八月底以前，年终应于次年三月底以前办理结清手续，部对所属各单位同时办理缴拨手续。
六、各单位在编报离退休统筹基金预算及结（决）算表时应严格执行部有关离退休统筹文件规定，如实反映统筹基金收支情况，不得任意缩小统筹基金计提基数或擅自扩大开支范围，各单位编报的离退休统筹基金预算及结（决）算表，应与本单位的财务收支计划和结（决）算表以及劳资报表的有关数字相一致，财务收支计划和结（决）算表中应如实反映离退休统筹基金的收、支、缴、补情况，统筹基金报表中的施工预算成本工资总额、离退休人数等数字要严格按财务收支计划收支计划结（决）算表及劳资报表中有关数字计算。在编报过程中，如有问题应及时向主管部
门反映，不得拖延。
七、本办法解释权属水电部，部直属各单位可根据本办法定的原则，结合具体情况制定实施细则，报部核备。
八、本办法自颁发之日起执行。

附4：离退休统筹基金报表及编报说明
离退休统筹基金报表中主要指标均以八五年国家统计局劳动工资统计主要指标解释和部有关规定为准，现仅对部统一印发的离退休统筹基金报表中的有关指标说明如下：
统表1离退休统筹基金预算表
一、年末职工人数：应包括固定工、合同制职工、临时工、计划外用工，不包括参加地方统筹职工，即：劳动统计报表中年末职工人数减参加地方统筹职工人数。
职工平均人数：劳动统计报表中职工平均人数减参加地方统筹的职工平均人数。
合同制工平均人数：指参加行业统筹的劳动合同制职工平均人数。
二、年末离退休人数：指参加行业统筹的离退休人数，此项应与劳资统计报表数字相一致。
三、计提基数：
1．施工企业施工预算成本：暂按财务报表中施工预算成本作为施工企业的计提基数。水电十三局、基础处理公司等按对外承包的工程成本和对外提供服务（承包）的产品作业预算成本之和计提。
2．工资总额：本报表中工资总额均指企业在一定时期内实际支付给全部职工（包括固定职工、劳动合同制职工和临时工、计划外用工）的劳动报酬，不包括参加地方统筹的职工工资总额。即：劳动统计报表中工资总额参加地方统筹职工工资总额加全民支援集体职工工资总额（指由集体企业直接支付全民职工的工资）。
3．施工企业独立核算的附属企业工资总额：指按施工企业管理的独立核算的企业（口径按独立纳税单位）的工资总额（如修配厂、预制件厂、运输队等）。
生产企业、实行企业化管理的事业单位、建筑单位的工资总额均按上条规定计算。
四、离退休统筹费用支出：按部离退休统筹基金财务管理暂行办法中的规定计算。
五、人均离退休统筹费用支出：按报告期离退休统筹费用支出减施工企业向地方交纳的合同制工退休养老金后除以离退休平均人数计算。
六、按规定计提离退休统筹基金：指施工单位按财务报表中施工预算成本（不含法定利润、营业税及其附加）的1．35％，生产企业、按施工企业管理的独立核算的施工附属企业建设单位、实行企业化管理的事业单位均按劳资报表中工资总额的13％计提统筹基金。
七、各单位应于每年年初按部离退休统筹有关文件规定和统筹基金财务管理、预决算管理办法编报本表，经单位主管领导审核签字加盖公章后逐级汇总上报，于每年二月底以前一式二份报部劳资司。
统表2离退休统筹基金结（决）算表
一、本表的编制应按部离退休统筹有关文件和统筹基金财务管理、预决算管理及统筹基金会计核算办法的有关规定执行。
二、利息收入：指各统筹机构专户存储的统筹基金存款利息收入。在“专用（特种）基金——离退休统筹基金”科目下设明细科目予以核算。
三、滞纳金收入：指下级单位，按逾期每天加收百分之三缴纳的滞纳金在“专用（特种）基金——离退休统筹基金”科目下设明细科目予以核算。
四、应上缴其它收入：指专户存储的统筹基金利息收入和所属单位上缴的滞纳金收入。
五、本期应缴（补）统筹基金：指应缴（补）统筹基金加应上缴其它收入再减上期已缴（补）统筹基金数。
六、本表分为季度结算表和年度决算表，各单位应按统筹基金预决算办法中规定时间上报。报送年终决算表时应附补充资料表。
七、本表各栏均填年初至本期末的累计数字。
统表3补充资料表
一、离退休统筹费占劳保支出％：指离退休统筹费用支出除以劳保支出合计（不包括上缴的统筹基金差额和施工企业向地方缴纳的合同制工的退休养老金）。
二、上缴统筹基金差额：指按规定提取的离退休统筹基金加应上缴其它收入、再减退休统筹费用开支后应上缴主管部门的统筹基金。
三、医疗费：指离退休职工按规定报销的医疗费开支。
四、困难补助费：指发给离退休职工的困难补助费。
五、抚恤、丧葬费：指按规定发给死亡职工家属的抚恤、丧葬补助费。
六、生育补助：指按规定发给女职工的生育补助费。
七、六个月以上病假工资：指按劳保条例的规定发给病休六个月以上职工的病假工资。
八、劳保支出占工资总额比重、劳保支出占施工预算成本比重、人均劳保出三项指标计算时，劳保支出数均不包括上缴的统筹基金差额和施工企业向地方缴纳的合同制工的退休养老金。
九、人均全部离退休费用：指实际发生的全部离退休费用（包括未统筹部分）除以离退休平均人数。
十、离退休人员的其他费用不得计入劳保支出，不作为计算依据。
十一、本表随年终决算表一并报部。
统表4离休、退休、退职人员变动情况表（半）年报表
一、单位名称：指由填报单位管理的单位名称，要分列并有合计数。
二、合同制工：指已参加行业统筹的劳动合同制职工人数。
三、1971年底以前的临时工：按实际数统计。
四、全口径工资总额指按国家统计局劳动工资统计指标解释为准。
五、本报表数字均为累计数。各直属单位报部时，应附下一级统筹报表一份。
六、本表于每年八月次年二月报部劳资司。
注：施工企业独立核算的附属企业（独立纳税单位）包括：
1．山西省电力建设修造厂；
2．山西省电力制杆厂；
3．山西电力保温材料厂；
4．上海电力建设修造厂；
5．上海电力机械厂；
6．上海电力建设机械化总站；
7．上海电力建设保温制品厂；
8．安徽省电力建设修造厂；
9．湖北省电力线路器材厂；
10．湖南省电力线路器材厂；
11．郑州电力修造厂；
12．西北电力建设局电力建设器材厂；
13．西北电力建设局线路器材厂；
14．西北电力建设局宝鸡铁塔厂。