安徽省人民政府


安徽省人民政府令
　（第129号）


　　《安徽省城市房地产开发经营管理办法》已经2000年10月31日省人民政府第65次常务会议通过，现予发布，自2001年1月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
省长　许仲林
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二000年十一月十日


　　　　　　　　　　安徽省城市房地产开发经营管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。


　　第三条　房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星建设。


　　第四条　省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
　　市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。


　　第五条　县级以上地方人民政府应当加强对房地产开发经营管理工作的领导，协调解决房地产开发经营管理中的重大问题。
　　计划、规划、工商、物价等行政主管部门应当按照各自的职责，协助房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。

第二章　房地产开发企业





　　第六条　设立房地产开发企业，应当符合《条例》第五条规定的条件，其中，在设区的市设立房地产开发企业的，注册资本应当在500万元以上；在县级市以及县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业的，注册资本应当在200万元以上。


　　第七条　设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政主管部门申请登记。工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书，作为企业登记的依据之一。


　　第八条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
　　（一）营业执照复印件；
　　（二）企业章程；
　　（三）验资证明；
　　（四）企业法定代表人的身份证明；
　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
　　房地产开发主管部门应当按照国务院建设行政主管部门的规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，报省人民政府建设行政主管部门审批，领取资质等级证书；须报国务院建设行政主管部门审批的，由省人民政府建设行政主管部门审核后予以转报。


　　第九条　房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目：
　　（一）一级资质的房地产开发企业可以承担所有建设项目；
　　（二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在30万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担29层以上建筑物的建设项目；
　　（三）三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在15万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担15层以上建筑物的建设项目；
　　（四）四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在5万平方米以下的房屋开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担7层以上建筑物的建设项目。


　　第十条　省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动，应当持资质等级证书向省人民政府建设行政主管部门申请办理资质核验，并到房地产开发项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。
　　境外经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。


　　第十一条　省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质实行年检。符合资质升级条件的，晋升资质等级；不符合资质等级条件的，予以降级或者吊销资质证书。
　　省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质进行年检时，不得收取年检费用。

第三章　房地产开发建设





　　第十二条　县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当会同有关部门，根据本地区经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划以及房地产市场供求情况等，编制本地区房地产开发规划和年度计划，报经本级人民政府批准后，由房地产开发主管部门组织实施。


　　第十三条　县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划，会同本级计划、规划、土地等行政主管部门建立房地产开发项目库。


　　第十四条　房地产开发项目确定后，县级以上地方人民政府土地行政管理部门应当根据国家有关规定，对项目的用地方式提出意见，报本级人民政府批准。
　　房地产开发项目的土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当根据《条例》第十二条第二款的规定提出意见，并出具房地产开发项目的建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。


　　第十五条　房地产开发项目经营权实行招标投标制度。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当按照国家和本省有关规定，采取招标方式择优选择房地产开发企业。
　　以依法取得的国有土地使用权作价入股进入房地产开发经营的，由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。


　　第十六条　房地产开发企业与项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门签订房地产开发合同后，应当持房地产开发合同到规划、土地等行政主管部门办理规则、用地审批手续。
　　房地产开发合同应当载明下列内容：
　　（一）房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求；
　　（二）开工期限和建设进度；
　　（三）基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定；
　　（四）项目建设质量要求；
　　（五）项目拆迁补偿、安置要求；
　　（六）房地产开发主管部门对项目提供的配套条件；
　　（七）违约责任以及双方约定的其他事项。


　　第十七条　房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％，具体使用、管理办法按照国务院有关规定执行。


　　第十八条　房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
　　房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理，由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同，明确质量责任。


　　第十九条　房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行项目开支，并根据先地下、后地上的原则统筹安排、配套建设基础设施、公共设施，其中经营性的公共设施建设投资不得摊入商品住宅成本。房地产开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业可以将经营性的公共设施有偿转让。
　　对零星建设的房地产开发项目，县级以上地方人民政府可以按照同类地段、同类项目的房地产综合开发基础设施、公共设施配套标准，向房地产开发企业收取综合开发补助费，用于开发项目的基础设施、公共设施的建设。综合开发补助费的具体征收、使用办法由省人民政府财政、价格、建设行政主管部门共同制定。


　　第二十条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门申请综合验收，并提交下列材料：
　　（一）城市规划设计条件落实情况的材料；
　　（二）拆迁安置方案落实情况的材料；
　　（三）房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册；
　　（四）项目竣工图和技术档案材料；
　　（五）单项工程及供水、供电、供气、通讯、消防、园林绿化等验收材料；
　　（六）物业管理落实情况的材料；
　　（七）法律、法规规定的其他有关材料。
　　房地产开发主管部门应当按照《条例》第十七条、第十八条的规定进行综合验收，其中建筑面积在20万平方米以下的，由项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织有关部门或者单位验收；建筑面积在21万平方米以上的和纳入国家或者本省试点的住宅小区，由省人民政府建设行政主管部门组织有关部门或者单位验收。

第四章　房地产经营





　　第二十一条　转让房地产开发项目，应当符合《条例》第二十条、第二十一条规定。
　　转让房地产开发项目，受让人应当为依据成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。


　　第二十二条　房地产开发企业预售商品房，应当符合《条例》第二十三条规定的条件，并经商品房所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门同意后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理预售登记，领取商品房预售许可证明。


　　第二十三条　房地产开发企业预（销）售商品房，应当公布下列事项：
　　（一）预（销）售人的名称、地址及法定代表人；
　　（二）房地产开发企业资质等级证书、营业执照及商品房预售许可证明；
　　（三）预售商品房的交付使用时间，现售商品房的竣工验收合格证明；
　　（四）项目及其配套基础设施、公共设施的平面示意图；
　　（五）商品房的结构类型、户型、装修标准，公用建筑面积的分摊办法；
　　（六）商品房的价格和付款方式；
　　（七）物业管理方式；
　　（八）法律、法规规定的其他事项。


　　第二十四条　商品房预（销）售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容：
　　（一）当事人姓名或者名称及地址；
　　（二）商品房的用地方式及坐落位置；
　　（三）商品房的建筑面积（包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积）、使用面积及楼号、楼层、房号和层高；
　　（四）商品房的价格、付款方式及付款时间；
　　（五）预售商品房交付使用的时间；
　　（六）商品房的结构、设备及质量标准；
　　（七）物业管理方式；
　　（八）违约责任以及争议解决的方式；
　　（九）当事人双方认为需要约定的其他事项。


　　第二十五条　房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
　　经济适用住房价格实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门共同制定。廉租住房价格实行政府定价，具体办法由市、县人民政府根据国家有关规定制定。


　　第二十六条　经房地产开发企业书面同意，并在交付购房款总额的25％后，预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让的，双方当事人应当签订书面转让合同，并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。
　　预售经济适用住房的购买人，在付足购房款和住房交付使用之前，不得将购买的预售经济适用住房再行转让。


　　第二十七条　商品房交付使用时，房地产开发企业应当按照《条例》第三十一条规定，向购买人提供质量保证书和住宅使用说明书。


　　第二十八条　商品房交付使用后，在住宅质量保证书规定的保修期内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。工程质量监督单位拒绝核验的，购买人可以向其主管的建设行政主管部门投诉，建设行政主管部门应当在接到投诉之日起3日内责令工程质量监督单位予以核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
　　商品房交付使用后，购买人擅自改变结构或者设备位置造成商品房质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任，给其他用户造成损失的，责令人应当依法承担赔偿责任。


　　第二十九条　商品房交付使用后2年内，购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的，可以按照国务院建设行政主管部门和省人民政府建设行政部门的规定申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积与复测面积的误差值超过测量规范允许范围的，房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款；购买人要求退房的，应当予以退房；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五章　法律责任





　　第三十条　房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令改正，报请颁发资质等级证书的部门降低资质等级或者吊销资质等级证书。


　　第三十一条　负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。


　　第三十二条　违反本办法规定的其他行为，《条例》规定给予处罚的，按照《条例》的规定给予处罚。


　　第三十三条　国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章　附则




　　第三十四条　本办法应用中的具体问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。


　　第三十五条　本办法自2001年1月1日起施行。


从一案例谈对妇女合法权益的保护

???兼谈对婚姻法第三十四条及

妇女权益保障法第四十五条的理解

云南镇雄县法院 文清龙

案例：

原告杨某某丧偶后，经人介绍与被告严某某认识，双方于1996年10月1日举行婚礼，未办理结婚登记手续即以夫妻名义同居生活。之后，被告严某某多次向当地政府妇联、公安派出所反映其被原告杨某某捆绑殴打、甚至被关在门外受冻挨饿。1997年7月，原告杨某某以与被告严某某未建立起夫妻感情为由，起诉要求判决与被告严某某“离婚”。法院受理后，传唤双方于1997年9月21日开庭审理。经审理查明，原、被告双方因未办理结婚登记手续属于非法同居关系。庭审中，被告坚决不同意 “离婚”。庭审后的第三日，被告严某某即分娩，生一男孩。

审判：

鉴于案情的实际，为充分保护分娩妇女的合法权益，主审法官多方做工作后，原告杨某某申请撤回起诉。法院亦依法准许其撤诉。

分歧:

本案虽然以撤诉结案，但其中涉及到如何充分保护分娩妇女的合法权益的问题，多年来在理论界及审判实践中一直争论不休。庭审结束后，就如何处理本案，有两种不同的观点：

一种观点认为，依照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第7条“未办结婚登记而以夫妻名义同居生活的男女，一方要求“离婚”或解除同居关系，经查确属非法同居关系的，应一律判决予以解除。”的规定，应依法判决解除原告杨某某与被告严某某之间的非法同居关系；

另一种观点则认为，原告杨某某的起诉违反了婚姻法及妇女权益保护法关于对分娩期妇女特别保护的规定，应依法裁定驳回原告杨某某的起诉。

笔者同意第二种观点，理由如下：

首先，妇女权益保障法明文规定保护妇女依法享有的特殊权益。就男女生理特征讲，妇女的特殊权益主要体现在怀孕、终止妊娠及分娩等方面。依照当时的规定，原、被告双方关系的性质应认定为非法同居关系。对男女双方的非法同居关系因未依法办理结婚登记，其婚姻关系不受法律保护。但是，法律不保护的仅仅是男女双方的婚姻关系，对妇女在分娩期的特殊权益，妇女权益保障法第二条明文规定：国家保护妇女依法享有的特殊权益。在婚姻家庭权益一章中，妇女权益保障法第四十五条也明文规定：女方在怀孕期间、分娩后一年内或者终止妊娠后六个月内，男方不得提出离婚。女方在怀孕和分娩后一年内，精神上和肉体上的负担本来已经很重，需要男方的关心和照料，同时，胎儿也正处于发育的关键期间，更需要双方的共同照料。如果男方在这段期间提出离婚，势必使女方在精神上受到很大的刺激，生活上也将增加很大的负担，这将严重影响母亲、胎儿的发育成长。因此，法律规定在此期间限制男方提出离婚是十分必要的。

其次，从立法精神的演变历史来看，国家立法一直重视对妇女儿童权益的保障，并逐步扩大保护范围。1958年2月16日最高人民法院关于女方小产后男方能否提出离婚问题的批复就已明确，为保护妇女的合法权益，女方小产后男方不能提出离婚。从婚姻法和妇女权益保障法的修正情况来看，国家非常重视对妇女儿童权益的保障，并逐步扩大保护范围。

婚姻法修正前后对比

1980年修正前
2001年修正后

第二十七条 女方在怀孕期间和分娩后一年内，男方不得提出离婚。

女方提出离婚，或者人民法院认为确有必要受理男方离婚请求的，不在此限。
第三十四条 女方在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内，男方不得提出离婚。

女方提出离婚的，或者人民法院认为确有必要受理男方离婚请求的，不在此限。


妇女权益保障法修正前后对比

1992年修正前
2005年修正后

第四十二条 女方按照计划生育的要求中止妊娠的，在手术后六个月内，男方不得提出离婚；