山东省菏泽市人民政府


菏泽市村镇房屋权属登记管理暂行办法

政府令[2005] 第9号





　　《菏泽市村镇房屋权属登记管理暂行办法》已经市政府第二十一次常务会议研究通过,现发布施行。


　　市长:
　　二○○五年八月十五日


　　菏泽市村镇房屋权属登记管理暂行办法


　　第一章　总　　则第一条　为规范村镇房屋权属登记管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益,根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《山东省实施〈村庄和集镇规划建设管理条例〉办法》及其它有关规定,结合我市实际,制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市行政区域内集体土地上房屋权属登记管理。
　　第三条　房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
　　第四条　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。
　　第五条　市、县房产管理部门(以下简称房管部门)负责本行政区域内集体土地上的房屋权属登记管理工作。
　　第二章　房屋权属登记
　　第六条　牡丹区、菏泽开发区行政区域范围内村镇房屋按下列程序进行权属登记:(一)房屋权利申请人持有关证明及资料向房屋所在地各基层房管机构提出房屋登记申请;(二)牡丹区范围内的房屋,由牡丹区房产管理局组织对房屋现状进行勘察、测绘、初审,报市房产管理局审核;(三)开发区范围内的房屋由市房管局设立的房管机构受理,报市房产管理局审核;(四)市房产管理局审核无误后,办理登记手续,颁发房屋权属证书。产籍资料由市房产管理部门统一归档管理。
　　第七条　各县行政区域内村镇房屋权属登记程序,由各县房管部门结合各自实际制定。
　　第八条　已建成的房屋或在建房屋竣工后的初始登记应当提交下列资料:(一)土地使用证明;(二)房屋四邻认可证明;(三)历史上形成的具有法律效力的契证;(四)权利申请人的身份证明。2005年以后新建设的房屋,建筑面积在2000平方米以上的,还需提交房屋竣工验收报告或房屋安全鉴定部门出具的安全使用鉴定报告。
　　分家析产的房屋还应当提交分家析产的协议及村委会证明或其它有效的法律文书。共有的房屋还应当提交其他共有人同意的证明。
　　第九条　因房屋买卖、交换、赠与、继承、分家析产、司法判决或裁决等原因致使其权属发生转移的,应当申请转移登记,并提交下列资料:(一)身份证明或单位证明信;(二)原房屋权属证书;(三)合法的房屋转移文书。
　　共有的房产,还应当提交其他共有人同意转移的书面证明。
　　第十条　房屋权利人名称变更或房屋现状发生变化有下列情况之一的,应当申请变更登记:(一)房屋座落的街道、门牌发生变更的;(二)房屋翻建、改建、扩建的;(三)法律、法规规定的其他情形。
　　第十一条　房屋变更登记应当提交下列资料:(一)原房屋权属证书;(二)房屋变更证明及其他证明材料。
　　第十二条　权利人依照国家有关规定设定房屋抵押权、典权等他项权利的,应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。
　　申请他项权利登记,权利人应当提交房屋权属证书,设定房屋他项权利的合同以及相关的证明文件。
　　第十三条　因房屋灭失、土地使用年限届满,权利人应当持下列证件到当地房管部门申请房屋注销登记:(一)房屋权属证书或他项权利证书;(二)注销登记的证明或文件。
　　第十四条　房屋权利人不能亲自办理房屋权属登记的,可以委托代理人代理登记。代理人应出具委托人签字的书面委托书、委托人的有效证件及代理人的身份证明。
　　第十五条　房屋权利人申请登记时,权利人为法人、其他组织的,应当使用法定名称;权利人为自然人的,应当使用身份证件上的姓名或户籍姓名,不得使用别名、化名。
　　第十六条　房屋权属登记应按照房屋所在村镇门牌号、家庭院落、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。
　　第十七条　经批准,下列房屋准予暂缓登记:(一)因正当理由不能按期提交证明材料的;(二)按规定需要补办有关手续的;(三)其他可以依法准予暂缓登记的。
　　第十八条　有下列情形之一的,不予办理房屋权属登记:(一)房屋权属不清的;(二)共有的房屋未经共有人同意的;(三)临时建筑;(四)违章建筑;(五)在拆迁冻结范围、期限内的;(六)非法占用集体土地的;(七)其他依法不准登记的。
　　第十九条　有下列情形之一的,市、县房管部门有权注销房屋权属证书:(一)申报不实的;(二)涂改房屋权属证书的;(三)房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;(四)因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
　　注销房屋权属证书,登记机关应当作出书面决定,送达当事人,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
　　第三章　房屋权属证书
　　第二十条　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
　　第二十一条　共有的房屋,由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书一份。
　　房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。
　　第二十二条　房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证书行使他项权利,受国家法律保护。
　　第二十三条　房屋权属证书遗失,权利人应及时登报声明作废,并向房管部门申请补发,由房管部门作出补发公告,经6个月无异议的予以补发。
　　第二十四条　房屋权属证书由房管部门发放。1998年7月1日以后发放的房屋权属证书不是由市、县房管部门颁发的建设部统一印制的房屋权属证书的由房管部门统一换发。
　　第二十五条　房屋权属登记、发证,权利申请人应当按照国家有关规定交纳费用。
　　第四章　法律责任
　　第二十六条　依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三十六条规定,对下列行为予以处罚:
　　以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的,由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废,并可对当事人处以1千元以下罚款。
　　涂改、伪造房屋权属证书的,其证书无效,登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。
　　非法印制房屋权属证书的,登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书,并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第二十七条　因登记机关工作人员过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
　　第二十八条　登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿、滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第五章　附　　则
　　第二十九条　房管部门办理村镇房屋登记时,应在房屋权属证书的“土地使用情况摘要权属性质”栏内标注“集体”字样,并在“附记”栏内加盖集体土地确权发证专章。
　　第三十条　房屋平面图的测量与绘制执行国家统一标准。



库克法官：聪明的福尔摩斯？——就库克法官与国王谈许霆案件

龙城飞将


题记：

　　许霆案件已经终审判决了，但尘埃尚未落定，只是人们的热点转移罢了。近日偶尔上了百度吧许霆吧，看到一个留贴言。留言者说他是学法律的，他想让不懂法律的人们懂法律，可是法律是一门专业，需要学习10以上的时间，所以他说的话普通老百姓不懂。他还拿库克法官不同意国王审案作支持。对此留言有感而发，遂写下这段文字。恰好看到《人民代表报》的约稿函，试着投过来。更多的文字，可以上我博客，有一些好文章，可惜不易发表，就马虎地放在自己的博客里了（http://blog.sina.com.cn/s/articlelist_1430985877_0_1.html）。

　　如果懂法律的真想让不懂法律的人清楚，我觉得就是万幸了，中国就快到真正的法治社会了。要知道，历史上最早出现法律的时候是很神秘的，在时代的要求下才出现《十二铜表法》等，法律开始示人。但法律永远存在着不透明的地方。
　　其实，法律并不是高科技。任何一项法律，任何一个法条的订立，都有其背后的法理。当然，这个法理也许不是真正的法理，是强词夺理。这种情况下，立法的人或者懂法的人就会喜欢胡搅蛮缠，说你们不懂法！其实这时他是不敢真正地把法律给不懂法的人说透。
　　除了法律之外，社会上还有许多职业，哪个职业不需要专门的训练？比如医生，比如核专家等。学懂法律一定要十年吗？这么说法律专科的人不能从事法律工作了，法律大学本科毕业的人还差６年时间的学习，法律硕士研究生还得再学习３年，只有从本科不间断地读到法学博士毕业才可以从事法律工作？
　　如果是这样，问题又来了。两个都是学法律的，都是学了10年,是不是两个人的水平就一样呢。答案肯定是不同。这时，其中学民法的可以对刑法专家说，你不懂我们民法，若要发言，你学习10之后再来。刑法专家也可以这样对民法专家发表意见。
　　如果是这样，那位刑法专家学了10年，当他可以对民法发表意见的时候，他已经荒废了10的刑法，丢掉了原来的专业。民法学家也是这样。
　　可见，这样的说法是不能成立的。
　　再说回来到许霆案件。关于许霆案件，有几十种观点。即使我们不讲民众，就是法律专家，著名教授，也是众说纷纭。这么多观点，哪一个是正确的呢？可以肯定，无论教授多么有名，正确的观点至多是小于1，即最多只有一种观点是正确的，很可能都不正确！
　　这位发贴的一定认为自己是懂法律的，但是，你给别人说不清楚，你是懂法律吗？你学够了“10年”吗？
　　现在，我们一起来讲讲库克法官的故事。我发现在许霆案件上，许霆懂法律的人喜欢讲故事，打比方，作类推。
　　库克法官与国王的故事的细节我不再重复，大家都耳熟能详了。
　　我同意库克法官的理由，他说国王不如他熟悉法律。但是，如果那个国王就库克法官审理过程进行提问，或者相当于一种陪审团成员，总是可以吧。如果国王提出问题，其他人也提出问题，库克法官能回答得舍法合理，那他这大法官就当之无愧。如果库克法官武断地对问他的人说，你们不懂，起码得学10年以上。这就是企图垄断法律这个行业，想变成他家的自留地。
　　所以，不要因为“库克法官是历史上非常著名的法官”就完全相信他，重要的是看他审理的过程，他所认定的证据，他所依据的法律或者法理，最终作出的判决。
　　我们再作进一步的讨论。国王就没有能力审理几个案子吗？
我们先要看法官的起源。法官，或者充当仲裁角色的人，起初并没有职业化，无论国外还是国内，早期都是由一些德高望重的长者在纠纷双方面前进行判断。这种情况下，难的是找到事实，找到相关的证据证明某个现象的存在，证明某个案件曾经发生过，当事人是谁，受害人是谁，是刑事案件，还是民事案件等。事实查清后依照法律进行判决就不是一个很难的事了。
　　什么是疑难案件，就是难以查清事实的案件。若库克法官擅长于查清疑难案件的事实，其实他已经不是法官了，而是一个大侦探——福尔摩斯。因为他已经是擅长破案，而不是审理判决了。如果库克法官是以此来拒绝国王，他就错了。实际上，在这种情况下，他俩正好是一种新的社会分工：库克法官实质上充当了福尔摩斯的角色，他负责侦探。国王则依据库克法官查明的事实，对照法律，或者创立新的法律，进行判决。
　　其实，现代法治并不要求法官一定具备审理疑难案件的能力。法律早就给法官找到了出路。
　　在侦察起诉阶段，若检察院认为事实不清，证据不实，可以退回侦察机关，要求补充侦察。
　　进入到法院审理阶段，我国现行的刑事诉讼法没有规定法官有退回检察院补充侦察的权力，但1979年刑事诉讼法曾有过这样的规定。
　　在现行的法律规定下，疑难案件对法官并不是疑难的，棘手的工作：“（一）案件事实清楚，证据确实、充分，依据法律认定被告人有罪的，应当作出有罪判决；（二）依据法律认定被告人无罪的，应当作出无罪判决；（三）证据不足，不能认定被告人有罪的，应当作出证据不足、指控的犯罪不能成立的无罪判决”（《中华人民共和国刑事诉讼法》第162条）。“法律明文规定为犯罪行为的，依照法律定罪处刑；法律没有明文规定为犯罪行为的，不得定罪处刑”《中华人民共和国刑法》第3条）。许霆案件虽然令许多法官头痛，但不是不能解决的疑难案件，这个案件的事实是清楚的，几乎没有争议的。难的是适用什么法律。
　　其实，在许霆案件中，法律的适用也不存在问题。就他的行为事实，法律明文规定为罪则定罪，法无明文规定则不定罪，刑诉法162条第二款和刑法第3条，早就把解决许霆案件的方法规定出来了。不按这个规定进行审理，就是违反法的规定。
　　许霆案件之所以引起轩然大波，原因在于原一审法官找不到合适的定罪的依据给他定了罪，而且还定了重罪。后来改判其实并没有直接的法律依据：既然许霆盗窃金融机构罪名成立，那原先的判决就不是错误的。但要想使这个罪名成立，必须在许霆业已查清的事实与法律的明文规定之间建立起桥梁。
　　当然，许霆的行为很恶劣，许多人认为他是犯罪，并且是犯了盗窃罪，但苦于找不到恰当的法律依据。这时法官应当怎么做？很简单，依据法律规定宣告无罪。若法官对法律有深入的研究，又有责任心，他可以就此案件写出法律意见书，递交到能够启动立法程序的人们的手中，以期在下一次人大会议审议刑法时作出修改，或者请全国人大作出法律解释。