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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避/吕明臣

时间:2024-07-02 15:04:33 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8785
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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


  “人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题,但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

  请看实例:甲为贪图享乐的无业游民,手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花,甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙,租期20年,租金40万。后甲又将该房卖给了丙,价款40万,办理了过户手续。这样,甲仅拿出一套价值40万的房子,却得到了80万的收益,真是绝顶聪明的“高手”啊!问题是,根据“买卖不破租赁”的法律规则,乙的承租权受到法律保护,丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙,对丙构成了无情的欺诈!

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则,房屋租赁合同不仅具有债权效力,更具有了物权效力!

  丙有了房屋的所有权,却不能对其使用,此时丙极为懊恼,欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择:一是起诉甲违约,要求甲赔偿损失;二是起诉甲构成欺诈,要求解除合同,返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道,而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”,甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息!

  因甲的欺诈,丙蒙受重大损失。有人可能会说,丙太傻,这么一大笔交易,请个律师把把关就不会被骗了。实际上,丙买房过程中有律师的全程陪同!问题是,甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示,即使是律师也无从查知!

  《城市房地产管理法》第54条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力,造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记,从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子,屡屡欺诈得手。

  笔者认为,规避此欺诈的一个可行方案是:通过立法,将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力,而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来,要想取得物权效力,使用“买卖不破租赁”规则,就必须对房屋租赁合同进行登记;而没有经过登记,则仅具有对内效力即债权效力,不具有对外效力,不能适用“买卖不破租赁”规则。这样,消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况,从而有效避免此类欺诈的发生。


人事部、国家体育运动委员会关于印发《体育教练员职务等级标准》和《关于〈体育教练员职务等级标准〉若干问题的说明》的通知

人事部 国家体委


人事部、国家体育运动委员会关于印发《体育教练员职务等级标准》和《关于〈体育教练员职务等级标准〉若干问题的说明》的通知

1994年11月4日,人事部、国家体委

第一章 总 则
第一条 为了充分发挥我国体育教练员的积极性、创造性,提高训练教学水平和指挥、管理能力,建设一支适应我国体育事业发展需要的体育教练员队伍,促进我国体育运动技术水平的迅速提高,特制定本标准。
第二条 体育教练员职务名称为三级教练、二级教练、一级教练、高级教练、国家级教练。三级、二级教练为初级职务,一级教练为中级职务,高级、国家级教练为高级职务。
第三条 本标准适用于体委系统从事体育训练教学的人员。

第二章 岗 位 职 责
第四条 体育教练员的基本职责是完成训练教学任务,提高运动技术水平;全面关心运动员的成长,做好运动队的管理工作;参加规定的进修、学习。同时高等级教练员须承担对低等级教练员的业务指导、培训和辅导基层训练工作。
第五条 三级教练岗位职责
(一)按照训练教学任务的要求,拟定和实施训练计划,协助高等级教练员做好运动员的训练教学工作。
(二)基本掌握运动员的选材和训练方法;总结训练教学实践经验,积累技术资料,建立训练业务档案,主动接受高等级教练员的业务指导。
第六条 二级教练岗位职责
(一)按照训练教学任务的要求,制定和实施训练教学计划,承担运动员的训练教学和参加比赛的指导工作;培养后备人才。
(二)了解本项目发展方向,掌握运动选材和训练方法,及时总结训练教学实践经验,积累技术资料,建立训练业务档案;定期做出训练教学工作总结。
第七条 一级教练岗位职责
(一)按照体育运动人才成长的规律,制定、实施训练规划和训练计划;承担运动员的训练教学和参加国内外比赛的指导工作;选拔、培养和输送后备人才。
(二)及时了解本项目发展动向,结合训练教学实践,进行有关选材和改进训练方法等方面的科学研究,撰写论文。
第八条 高级教练岗位职责
(一)按照优秀运动人才成长的规律,制定、实施训练规划和训练计划;承担优秀运动员的训练教学和参加国内外重大比赛的指导工作;选拔、培养和输送优秀后备人才。

(二)熟悉本项目国内外发展动向,掌握先进的技、战术训练手段、方法,以及科学选材、训练规律;总结培养优秀运动员和优秀后备人才的经验,进行专题研究,撰写科研论文;指导和推动本项目运动技术水平的提高。
第九条 国家级教练岗位职责
(一)按照高水平运动人才成长的规律,负责制定、实施训练规划和训练计划;承担高水平运动员的训练教学和参加国内外重大比赛的指导工作;选拔、培养和输送高质量后备人才。
(二)掌握本项目国内外发展动向,先进技、战术和训练方法,以及科学选材、训练规律;总结培养高水平运动员和高质量后备人才的经验,组织并进行专题研究,撰写高质量的科研论文;指导和促进我国运动训练教学和运动技术水平的提高。

第三章 任 职 条 件
第十条 各级体育教练员必须拥护中国共产党的领导,热爱社会主义祖国,努力学习马克思列宁主义毛泽东思想和建设有中国特色社会主义的理论;履行教练员职责,遵守教练员守则,具有良好的体育道德和为体育事业献身的精神。
第十一条 优秀运动队教练员任职条件
(一)三级教练
具有体育中专学历,从事训练教学工作一年以上,初步了解体育基础理论和专业知识,基本掌握训练教学的内容和方法,能够完成训练教学任务。
(二)二级教练
担任三级教练工作二年以上或具有体育院、系专科以上学历,从事训练教学工作一年以上;基本掌握体育基础理论和专业知识、技能;取得初级教练员岗位培训合格证书;能够较熟练地运用训练教学方法、手段,出色完成训练、比赛任务。
(三)一级教练
具有体育院、系专科以上学历,担任二级教练工作四年以上;比较系统地掌握体育基础理论和专业知识,能结合训练教学实践进行一定的科学研究,有一定学识水平的论文;初步掌握一门外语,熟悉本专业术语,能借助字典查阅本专业技术资料;取得中级教练员岗位培训合格证书;训练两年以上的运动员取得全国最高水平比赛录取名次;集体项目取得全国最高水平比赛较好名次。
(四)高级教练
具有体育院、系专科以上学历,担任一级教练工作五年以上;系统地掌握体育基础理论和专业知识,对本项目训练教学有较深的研究,有二篇发表或宣读的论文,或具有国内先进水平的反映本项目训练成果的学术文章;基本掌握一门外语,能借助字典阅读本专业技术资料,进行简单的技术交流;取得高级教练员岗位培训合格证书;训练两年以上的运动员或培训两年以上的运动员输送后四年内达到世界水平或亚洲或全国优秀水平。
(五)国家级教练
具有体育院、系本科以上学历,并经过国家级教练研讨班学习,担任高级教练工作五年以上;有二篇发表过的高水平学术论文,或具有国际水平的反映本项目训练成果的学术文章,或多次进行国际国内讲学和学术交流;掌握一门外语,能阅读和翻译本专业外文技术资料,进行技术交流;训练两年以上的运动员或培训两年以上的运动员输送后四年内取得下列运动成绩之一:
1.奥运会前三名。
2.奥运会四至六名并世界锦标赛或世界杯赛前二名。
3.世界锦标赛或世界杯赛三人次冠军。
4.亚运会二人次冠军并亚洲锦标赛或亚洲杯赛二人次冠军。
5.向国家队输送三名以上运动员或有三名以上运动员代表国家参加亚运会、世界锦标赛、世界杯或奥运会比赛,并取得五次全国最高水平比赛冠军或二人次亚运会(亚运会比赛项目亚洲锦标赛或亚洲杯赛)冠军。
6.集体项目奥运会前十名。
7.集体项目世界锦标赛或世界杯赛二次前二名。
8.集体项目亚运会冠军并亚洲锦标赛或亚洲杯赛冠军。
9.集体项目向国家队输送五名以上运动员或有五名以上运动员代表国家参加亚运会、世界锦标赛、世界杯或奥运会比赛,并取得亚运会(亚运会比赛项目亚洲锦标赛或亚洲杯赛)冠军或二次全国最高水平比赛冠军。
第十二条 各类体育学校教练员任职条件
(一)三级教练
具有体育中专学历,从事训练教学工作一年以上;初步了解体育基本理论和专业知识,能够按照训练大纲要求完成选材和基础训练教学工作。
(二)二级教练
担任三级教练工作二年以上或具有体育院、系专科以上学历,从事训练教学工作一年以上;基本掌握体育基础理论和专业知识、技能;取得初级教练员岗位培训合格证书;能够按照训练大纲要求较好地完成选材和基础训练教学工作,所培养的运动员30%达训练大纲及格标准。
(三)一级教练
具有体育院、系专科以上学历,担任二级教练工作四年以上;比较系统地掌握体育基础理论和专业知识,能结合选拔和培养后备人才的实践进行一定的科学研究,有一定学识水平的论文;初步掌握一门外语,熟悉本专业术语,能借助字典查阅本专业技术资料;取得中级教练员岗位培训合格证书;向上一级训练组织输送二名以上(含二名)或越级输送一名运动员;所培养的运动员按训练大纲要求60%达及格标准,并在全国青少年或全省(区、市)最高水平比赛中取得较好成绩。
(四)高级教练
具有体育院、系专科以上学历,担任一级教练工作五年以上;系统地掌握体育基础理论和专业知识,对选材和基础训练教学有较深的研究,有二篇发表或宣读的论文,或具有国内先进水平的学术文章;基本掌握一门外语,能借助字典阅读本专业技术资料;取得高级教练员岗位培训合格证书;所培养的运动员按训练大纲要求80%达及格标准,其中20%良好;向上一级训练组织输送九至十四名运动员,同时具备下列条件之一:
1.培训一年以上的运动员,根据不同训练层次和项目特点,输送后最长七年内达到全国优秀水平。
2.培训一年以上的运动员,根据不同训练层次和项目特点,输送后最长四年内有三人获健将称号。
3.培训一年以上的运动员,根据不同的训练层次,输送后有二至四名选入国家队,或代表国家参加亚运会、世界锦标赛、世界杯或奥运会比赛。
第十三条 在优秀运动队训练八年以上,曾获得全国冠军或集体项目全国前三名(主力队员)以上运动成绩的优秀运动员,退役后从事教练员工作,符合规定的业绩条件者,可提前或破格确定教练员职务。
第十四条 某些目前我国与世界先进水平仍有一定差距的奥运会重点项目和一些尚无世界性比赛的非奥运会项目的教练员确定国家级教练职务时,虽未达到业绩标准,但在缩小与世界先进水平差距和发展我国或本地区竞技体育、提高运动技术水平方面做出突出贡献,经省、自治区、直辖市体委推荐,报国家体委审定。
第十五条 凡在国内、外重大比赛中成绩特别突出,或在训练、科研、培养和输送后备人才方面做出重大贡献的教练员,可破格晋升相应的职务。
多年担任高级教练,在选拔、培养和输送后备人才方面业绩卓著,对发展我国或本地区体育事业做出突出贡献,同时具备下列条件的少数各类体校教练员,可破格晋升国家级教练职务:
1.符合优秀运动队国家级教练任职条件规定的学术理论水平;
2.向上一级训练组织输送十五名以上运动员,其中有三人以上进入国家队(无国家队项目须有三人以上代表国家参加亚洲以上比赛);
3.奥运会项目培训一年以上的运动员,根据不同训练层次和项目特点,输送后最长七年内获世界冠军或多人次获亚洲冠军。

第四章 审 定 权 限
第十六条 审定各级体育教练员是否具备任职条件必须在上级批准的合理结构比例内,按工作需要合理设置岗位的基础上进行。
第十七条 国家级教练需由当地高级教练审核组提出初审意见,经省、自治区、直辖市体委和人事职改部门审核,由国家体委审定,报国家人事部备案。
第十八条 高级教练由省、自治区、直辖市体委高级教练审核组进行初审,各省、自治区、直辖市体委审核,各省、自治区、直辖市人事职改部门批准,报国家体委备案。
第十九条 一级教练以下(含一级教练)的审定程序,由各省、自治区、直辖市决定。
第二十条 省、自治区、直辖市高级教练审核组由当地体委人事、训练、竞赛部门的负责人和具有较高技术、学术水平的高级教练、国家级教练组成。成员一般在七人以上。审核组主要职责是负责按照任职条件对申报人的申报材料进行全面审核,并提出初审意见。

第五章 职务聘任和晋升
第二十一条 按照干部管理权限,由行政领导根据教练员所在单位的编制定员和职务结构比例,在经审定具备教练员职务任职条件的教练员中按岗择优聘任。
第二十二条 聘任教练员,一般每一任期不超过四年。如果工作需要,可以连聘连任。
第二十三条 教练员管理部门要对受聘教练员的德、能、勤、绩进行全面、公正、客观的考核。每年进行一次年度考核,任职期满进行一次全面考核,考核结果分优秀、称职、不称职,作为续聘、低聘、解聘或晋升、奖惩的依据。

第六章 附 则
第二十四条 非体委系统的运动队从事体育训练的人员,可参照本标准执行。
第二十五条 本标准由国家体委负责解释。
第二十六条 本标准自发布之日起实行,一九八六年中央职称改革工作领导小组转发的《教练员专业技术职务试行条例》同时废止。

附件:关于《体育教练员职务等级标准》若干问题的说明
为了正确执行《体育教练员职务等级标准》(以下简称《标准》),特对若干问题作如下说明:
一、《标准》规定聘任教练员职务须按照教练员的编制定员和职务结构比例进行。根据各级运动队、各类体育学校所承担的任务不同,各地区、各项目训练水平和特点不同的实际情况,教练员的编制定员和职务结构比例应按以下原则掌握:
(一)编制定员
国家队教练员与运动员之间的限额比例为1∶3—5(人);省、自治区、直辖市优秀运动队教练员与运动员之间的限额比例为1∶4—6(人);竞技体校、体育运动学校教练员与运动员之间的限额比例为1∶6—10(人);重点业余体校、体育中学教练员与运动员之间的限额比例为1∶8—12(人);普通业余体校教练员与运动员之间的限额比例不低于1∶12(人)。
(二)职务结构比例
1.国家队教练员高级、中级、初级职务之间的结构比例由国家体委提出,报国家人事部核准。
2.体育运动水平较高的省、自治区、直辖市优秀运动队教练员高级职务人数不超过教练员职务总数的30%,其它省、自治区、直辖市优秀运动队教练员高级职务人数不超过教练员职务总数的20%。各省、自治区、直辖市国家级教练不超过教练员高级职务人数的10%,中级职务数不超过教练员职务总数的50%。
3.各类体育学校教练员高级职务不超过教练员职务总数的15%,中级职务不超过教练员职务总数的50%。
以上职务结构比例,由各省、自治区、直辖市人事职改部门具体审定,逐步到位。
二、任职条件中的业绩系指担任教练员工作以来的累计。全国最高水平比赛系指:全国运动会、全国锦标赛、全国冠军赛、全国联赛(球类项目),以及经国家体委批准以其他名称组织的单项最高水平比赛。
曾先后在各类体育学校和优秀运动队任教的教练员,可按优秀运动队或各类体育学校相应等级教练员的任职条件申报,但不能将二者成绩相加计算。
确定集体项目教练员业绩时,凡所培训的运动员输送两年后取得成绩的,应适当降低其名次。
确定女子足球、女子举重等新开展项目教练员国家级教练职务时,对其运动成绩的要求,应视比赛的规模和水平,由专家作出认定。
三、确定同一项目的主管教练员和非主管教练员的职务时,应根据其在拟定和执行训练比赛计划中发挥作用的情况、贡献大小和任职年限等因素区别对待,对非主管教练员原则上应适当降低职务的等级。
体育艺术教练和体育机械教练可按照本《标准》确定教练员职务,对其业绩要求,参照对非主管教练的原则审定。
四、事业单位主管训练工作的行政领导干部原则上不兼任教练员职务。但长期担任教练员工作,确因工作需要兼任高级职务的,经上级人事职改部门批准,可聘任相应的教练员职务,兼职人员须具备:
(一)符合相应职务的任职条件。
(二)现仍直接从事训练工作,能履行教练员岗位职责,直接进行训练指导工作每年不少于三分之一时间。
兼职人员占用本单位教练员职务结构比例或职务限额。
五、曾多年担任高级教练,因工作需要调入国家机关工作,符合国家级教练条件者,由国家体委特批为国家级名誉教练。
六《标准》中对教练员文化程度、科研能力、外语水平的要求,是从教练员队伍建设长远考虑所必须坚持的条件,各地在审定教练员职务时,应严格按照《标准》有关规定执行。
(一)文化程度:
1.凡不具备规定学历的教练员,应通过成人教育等途径取得大专以上学历。对一九六六年以前从事训练、教学工作的教练员和在区(市)、县体校从事训练、教学工作的优秀运动队退役运动员,具备拟确定相应职务任职条件所需的专业技术水平和能力者,可适当放宽学历要求。
2.非体育专业学历者,通过体育专业主要课程(体育概论、运动训练学、体育管理学、运动生理学、运动心理学等)的进修,可视为符合学历要求。
(二)教练员的论文、著作及科研成果,须经二名以上同行专家鉴定,并写出评定意见。
(三)教练员的外语水平应根据其工作特点,侧重于掌握本专业技术术语和竞赛及对外技术交流的需要等方面的内容。由各省、自治区、直辖市体委按国家体委统编教材组织相应的测试或考核。
研究生毕业或经过援外教练员培训班培训并援外一年以上的教练员视为掌握一门外语;一九六六年以前任教的教练员可放宽外语要求。
根据区(市)、县体校教练员的工作性质和现状暂不作外语要求。
七、岗位培训是按照不同项目、不同技术等级教练员岗位规范要求,确定培训内容,对教练员进行以提高训练教学、队伍管理、竞赛指挥等能力为主要目的,由各级体委安排专项经费组织的培训。凡已开展岗位培训项目的教练员申报教练员职务时,必须取得相应等级的《教练员岗位培训合格证书》。
执行和完成训练大纲的情况是衡量各类体育学校教练员业绩的主要标准之一。在审定教练员职务时,必须严格执行《标准》的有关规定,对尚未制定统一训练大纲的项目,由各省、自治区、直辖市体委制定具体考核办法。
八、原具有教练员专业技术职务任职资格的教练员对应本《标准》教练员职务时应按以下原则掌握:
(一)原具有教练员专业技术职务的现职教练员和咨询教练员可按本《标准》对应相应职务。
(二)原助理教练对应本《标准》的二级教练,原教练对应本《标准》的一级教练,原高级教练对应本《标准》的高级教练。


关于印发《浙江省地质资料保护暂行规定》的通知

浙江省国土资源厅


关于印发《浙江省地质资料保护暂行规定》的通知
浙土资发〔2005〕22号




各市、县(市)国土资源局,各地勘单位、汇交单位,省地质资料档案馆:

《浙江省地质资料保护暂行规定》已经厅长办公会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。







二○○五年四月十三日







浙江省地质资料保护暂行规定



第一条 为加强地质资料管理,保护地质资料汇交人的合法权益,根据国务院《地质资料管理条例》和国土资源部《地质资料管理条例实施办法》,结合本省实际,制定本规定。

第二条 在本省范围内汇交的地质资料保护登记和保护期内地质资料的保管、利用、公开,按本规定执行。

第三条 省国土资源厅负责汇交地质资料保护的登记和保护期内地质资料的保管、利用、公开的监督管理;省地质资料档案馆具体负责保护期内地质资料的保管、提供利用、公开。

第四条 需要保护的地质资料,汇交人应到省国土资源厅办理保护登记手续;但国土资源部公告范围内由国家出资形成的公益性地质资料、保护期届满和经汇交人同意已经公开的地质资料不予保护。

第五条 办理地质资料保护登记,汇交人应在汇交地质资料的同时提交地质资料保护登记表(附件1)。需要延期保护的,汇交人应在地质资料保护期届满前30日内,提交地质资料延期保护登记表(附件2)和地质资料汇交凭证复印件。

探矿权、采矿权汇交人还应同时提交勘查许可证、采矿许可证复印件。

第六条 省国土资源厅在受理保护(或延期保护)登记资料后10日内,核发地质资料保护(或延期保护)登记通知书(附件3或4),并在出具的地质资料汇交凭证中注明保护期限。不予保护登记的应书面向汇交人说明理由。

第七条 地质资料保护期自办理保护登记之日起计算,不得超过5年;需要延期保护的,延长期限不得超过5年。

未经批准延期汇交的地质资料在计算保护期时应扣除延期汇交的时间。

探矿权人、采矿权人汇交的地质资料在勘查许可证、采矿许可证有效期内予以保护。

第八条 汇交人变更后,需要对原保护期内地质资料继续保护的,由变更后的汇交人按延期保护登记要求重新办理保护登记手续。

第九条 保护期内地质资料只公开目录。省地质资料档案馆应在提供公开查阅的目录数据库中对保护期内地质资料予以明确标注,并注明保护期限。

第十条 需要查阅保护期内地质资料的,查阅人应当出具汇交人同意的书面证明文件。

县级以上人民政府有关部门因救灾等公共利益需要,必须查阅保护期内的地质资料,应由该部门提出查阅地质资料的具体范围,经省国土资源厅批准后,由省地质资料档案馆提供查阅。

第十一条 保护期内地质资料可以有偿利用,具体方式由利用人与汇交人协商确定。但利用保护期内国家出资勘查、开发形成的地质资料,按照国土资源部有关规定执行。

第十二条 地质资料保护期满,省地质资料档案馆应在保护期屇满之日起30日内予以公开。

汇交人要求提前公开保护期内地质资料的,可向省地质资料档案馆提出书面要求;省地质资料档案馆在收到书面要求之日起10日内予以公开。

第十三条 省地质资料档案馆应在每年6月和12月底前向省国土资源厅报送已公开的保护期内地质资料目录。

第十四条 地质资料保管单位或个人违反本规定,提供保护期内地质资料的,依法给予保管单位主管领导及直接责任人行政处分;造成经济损失的,依法予以赔偿。

第十五条 本规定自下发之日起施行。